Njujorška stanogradnja: novi prostori u postojećim kvartovima

Jedan luksuzni apartmanski blok podiže se u jednoj siromašnoj četvrti. Kakav je dalji razvoj događaja? Ekonomisti kažu da će stanarine pasti. Susedi, pak, strahuju da će se stanarine povećati. Njujork tajms objavio je istraživanje o efektima luksuzne stanogradnje u skromnijim četvrtima.

Stanovnici ‘Dva mosta’ (Two Bridges), stambene četvrti na donjem istočnom Menhetnu (Lower East Side of Manhattan), usporili su i malo “prikočili“ zamisli građevinskih planera o izgradnji tri stambena oblakodera, ne bi li se naknadno pridružili jednoj „maloj višespratnici“ koja „svojom malenkošću“ odudara od nastupajućih nebodera iz projekta ‘One Manhattan Square’ (Foto: Stefano Ukmar/The New York Times)

Česta je pojava da urbanim aktivistima ove nove, luksuzne zgrade upravo deluju kao problem. Samo neka građevinski preduzimači grade što više stambenih objekata, posebno u siromašnijim četvrtima, dok se, u isto vreme, među organizovane grupe stanara i komšija uvukao strah od cenovnog “zagrevanja” tržišta, dok će njihove stanarine rasti.

Ekonomisti, s druge strane, imaju tendenciju da nove zgrade i stanove vide kao rešenje. Jedini način da se ublaži nedostatak stambenog prostora koji povećava stanarinu, kažu, jeste izgradnja više stanova. Izgradite ih dovoljno – čak i ako ti objekti spadaju u visokokvalitetno stanovanje – a stanarine će tada, opšte uzev, pasti.

Napetost između ovih pogleda i „vizija“ nalaze se u samom središtu borbi oko pojedinih zgradnih lokacija, kao i šireg fronta i sučeljavanja oko načina na koji treba pristupiti ublažavanju stambene krize. A sve donedavno gotovo da nije bilo podataka koji bi tu dilemu razjasnili na mikro-nivou: obimu koji obuhvata komšiluk površine od jednog ili dva bloka. Čak je verovatno i da bi obe ove priče mogle istovremeno biti istinite: da bi stambena novogradnja mogla doprineti snižavanju stanarina duž područja pod kojima se prostire metro, iako je to, već po tradiciji, signal da popularnost određenog susedstva automatski povećava zakupnine u objektima koji su u neposrednoj blizini.

Nekoliko novih studija je konačno ponudilo neke ohrabrujuće dokaze, čak i ako neki od njih još uvek nisu kompletni. Istraživači sa Njujorškog univerziteta, Instituta Upjohn i Univerziteta u Minesoti su proučili šta se dešava kada se u širokim razmerama grade novi stanovi po tržišnom principu (bez ograničenja u visini zakupnina). Brojna istraživanja već pokazuju da područja u kojima je intenzivna novogradnja postaju cenovno sve pristupačnija (dok u područjima u kojima se ograničava izgradnja novih stanova ne u tolikoj meri). Ove najnovije studije nameću pitanje: da li taj obrazac i trend stoje onda kada  blokove i  zgrade ‘zumiramo’ na nivou pojedinačnih kvartova, u najbližem susedstvu.

Uzeti zajedno, njihovi nalazi sugerišu da novo stanovanje može doprineti povećanju najamnina u već postojećim obližnjim zgradama. Međutim, njihov sud je „miks“ dva pitanja: onog koje se bavi podstanarima s nižim prihodima, i onog koje se tiče neke potencijalne neposredne koristi, koju bi postojeći žitelji u susedstvu imali od nove ponude stambenog prostora.

Tipovi zgrada za stanovanje koje su u predmet ovih studija – zgrada izgrađenih shodno tržišnom principu, koje imaju 50 ili više stambenih jedinica – sada predstavljaju većinu novih stambenih objekata. A vlasnici novih stanova danas pretežno ciljaju na one podstanare koji imaju veća primanja; prema Harvardskom zajedničkom centru za stambeno istraživanje, sadašnja renta iznosi 1.620 dolara mesečno, što je 78% više od srednje (prosečne) zakupnine na nivou čitavih Sjedinjenih Država), s tim što se jaz između tih brojki (odnosno najaktuelnijih područja SAD i ostatka te zemlje) sve više produbljuje (medijana najamnine nisu isto što i prosečne najamnine jer ne uzimaju u obzir broj-zastupljenost onih koji su u određenim, pojedinačnim dohodovnim razredima, već samo prisutnost određenog raspona cene-plate ili onoga što je predmet metrike, a na osnovu koje se izvlači prosek cene, plate ili nečega trećeg; prosečna cena ili plata je objektivniji pokazatelj utoliko što se za ovaj konačni prosek uzima i broj svih onih koji se nalaze u određenim dohodovnim razredima u odnosu na njihov procenat zastupljenosti po kategorijama visina primanja).

Uzeti zajedno, njihovi nalazi sugerišu da se izgradnjom novih stanova može ublažiti povećanje zakupnina u drugim obližnjim zgradama. Pa ipak, njihov sud ima veze i sa još jednom situacijom/stanjem stvari, naime, da li rentijeri jeftinijih stanova mogu imati neke neposredne koristi od nove ponude stambenog prostora.

Ove zgrade su, takođe, najvidljivije u ‘okršajima’ koji se vode u oblasti stanogradnje.

“Rentijeri ne vole neke potencijalno nove, visoke skokove svojih zakupnina jer onda, istovremeno, uočavaju i nove, visoke skokove stanarina (u okolnim objektima)”, rekla je Xiaodi Li, naučna saradnica Furmanovog centra pri Njujorškom Univerzitetu, koja je proučavala efekte i posledice izgradnje novih stanova u Njujorku.

Okolni žitelji mogu pretpostaviti da nove višespratnice uzrokuju i visoke najamnine. Ova pretpostavka deluje verodostojno ukoliko novi stanovi privlače daleko bogatiju klijentelu koja, zauzvrat, privlači sadržaje višeg ranga – koji čitav kvart čine poželjnijim.

“Ovde je ključno pitanje”, rekla je Li, “koji je krajnji rezultat ovog trenda?”

Li je uočila da nove stambene zgrade u Njujorku privlače veći broj restorana i kafića u neposrednoj okolini. Ona, ipak, zaključuje kako je bilo kakav učinak takvih pogodnosti na rast zakupnina i već postojećih lokala nadjačana snagom nove ponude, koja potiskuje rast cena najamnina. Prema konačnim podacima, ona otkriva da se za svakih 10% povećanja stambene ponude, stanarine nekretnina u krugu od 150 metara smanjuju za jedan procenat u odnosu na druga područja za kojima postoji jednako velika tražnja.

Čini se da te pogodnosti idu u korist stanara obližnjih stambenih objekata visokog i srednjeg ranga. Može se pretpostaviti da njihovi rentijeri vide u njima novu konkurenciju, pa na odgovarajući način prilagođavaju i svoje rente. Lijeva, međutim, otkriva i da novi stanovi nemaju uticaja na cene zakupa stambenih jedinica udaljenih na više od 150 metara, a čini se da ne utiče ni na zakupnine za jeftinije objekte u neposrednoj blizini (verovatno da takvi rentijeri ne vide novu luksuznu visokogradnju kao svoju direktnu konkurenciju).

U jednoj odvojenoj studiji, Brajan Eskjut i Evan Mast sa Instituta Apdžon (Upjohn), i Dejvin Rid iz filadelfijskog ogranka američkog FED-a su dobili sličan skup rezultata i ishoda u 11 glavnih američkih gradova, uključujući Atlantu, Ostin, Čikago i Denver. Oni su za predmet svojih istraživanja uzeli nove stambene zgrade koje imaju najmanje 50 stambenih jedinica, izgrađenih u gradskim četvrtima u kojima stanuju oni sa manjim prihodima. Sva trojica procenjuju da ove nove zgrade smanjuju zakupnine njihovim neposrednim komšijama za pet do sedam procenata, u odnosu na ono što bismo mogli da očekujemo da bi bile stanarine ukoliko nove zgrade nikad ne budu izgrađene.

Nijedna od ovih studija ne podrazumeva da rente, zapravo, padaju. U njima se, umesto toga, sugeriše da nove zgrade usporavaju tempo povećanja stanarina u onim podrućjima-blokovima-susedstvima koja su graditelji stanova već prepoznali kao ‘vruća’. Do trenutka kada građevinari stignu “na teren” – posebno ukoliko sa sobom donose planove za velike projekte – najverovatnije je da stanarine obližnjih zgrada već počinju da brzo skaču.

“Dobrostojeća klijentela već želi da se doseli u (takav) komšiluk”, rekao je Mast, želeći da upravo ovako, u najkraćem, iznese svoja zapažanja na predstojećem – po svemu sudeći burnom – javnom skupu, sazvanom upravo zbog objavljivanja takvog plana i predloga. “Tako da možemo izgraditi ovu zgradu koja će im dati one tipove stambenih jedinica u kojima bi želeli da žive. Ili, ukoliko to ne budemo učinili, uzeće neki stan u blizini i renovirati ga.”

Dugogodišnjim stanovnicima obližnjih zgrada ta logika može biti slaba uteha, posebno onima zabrinutim ovakvim promenama u susedstvu koje nadilaze (njihove) cene zakupa – iako ovo predstavlja najmanje jedan argument protiv stambene novogradnje.

„Ovi rezultati ne negiraju realnost gentrifikacije“, rekla je Ingrid Guld Elen, profesorka Njujorškog Univerziteta i savetnica Lijeve. „Oni ne poriču stvarnost rušenja zbog opterećenja visinom renti, već naprosto sugerišu da izgradnja većeg broja stanova u jednom kvartu neće dodatno pogoršati situaciju usled velikog opterećenja visinom stanarina – i možda će, čak, pomoći njihovom ublažavanju.”

Ono što nalaže izvesnu dozu opreza jesu rezultati studije Entonija Damijana i Krisa Frenijera (Anthony Damiano, Chris Frenier), doktoranata s Univerziteta u Minesoti koji su za predmet svog istraživanja uzeli nove, veće stambene objekte izgrađene širom Mineapolisa. I oni su, poput Masta i Lijeve, otkrili da su novi stanovi doprineli ublažavanju pritiska na rente obližnjih stanova višeg ranga. Njih su dvojica, ipak, zaključili da u donjoj trećini stambenog tržišta novogradnja proizvodi suprotan efekat, ubrzavajući visine renti.

U nekim drugim kontekstima, moguće je i to da bi novi stanovi koji se prodaju po tržišnoj ceni mogli dovesti do toga da jedan broj obližnjih vlasnika ‘obuzda’ svoje najamnine, čak i ukoliko bi to prouzrokovalo preispitivanja nekih drugih stvari, recimo, koliko je cena njihovih zakupnina bila niska. Moguće je, čak, i da rentijeri stanova za one s nižim primanjima mogu u početku osetiti neki benefit od nove gradnje, čak i ako bi dugoročno mogli imati koristi od toga (kako nove zgrade vremenom stare i, samim tim, postaju cenovno pristupačnije, ili kako stanari sa većim primanjima idu dalje, izlazeći iz ovih trenutno ‘vrućih’ prostora i kvartova, tako bi oni mogli postati pristupačniji i manje dobrostojećim podstanarima).

Zbirno uzete, ove studije nude dokaze da ponuda i potražnja funkcionišu onako kako ekonomisti očekuju, čak i na nivou mikro-područja, odnosno, susedstava sastavljenih od možda samo par blokova. Ali, takođe, u ovim istraživanjima postoje i dokazi za osnovanost nekih bojazni, prisutnih pre svega među siromašnijim stanarima.

„To su ljudi koji su prošli kroz nebrojene cikluse obnove grada, izgradnje auto-puteva, dezinvestiranja, neuspehe makro-urbanističkih planova i efekte proizvedene establišmentom najraznovrsnijih vladajućih struktura“, rekao je Damijano. „Mislim da je strah od floskule “samo ti gradi“ veoma osnovan. A na planerima je, kao i na donosiocima političkih odluka, da se tim problemima bave u dobroj veri.”

 

Njujork tajms

Sirijski preduzetnici započinju novi život u Egiptu

01Sami al Ahmad, osnivač konsultanstskog start-upa Khatwa, kada je ima 20 godina (foto: BBC)

Gotovo pola miliona sirijskih izbeglica živi u Egiptu ali oni nisu osuđeni na izbegličke kampove. Zahvaljujući fleksibilnijem pristupu, mnogi od njih uočavaju nove mogućnosti i stvaraju nove biznise, piše BBC u svojoj rubrici o preduzetništvu. Da li je odlazak u Evropu, ako ste Sirijac i izbeglica, jedina mogućnost, ili – ako ste vredni, kreativni i istrajni – možete ostati i “blizu kuće” koju ste, usled ratnih okolnosti, bili primorani da napustite? Evo tri priče, tri slučaja i tri preduzetna Sirijca koji nisu krenuli put Evrope.

Prva priča počinje u leto 2012. godine, kada je sirijski izbeglica Sami Al Ahmed sišao s aviona u stranoj zemlji, ne znajući gde da ide. Rat je izbio u Siriji, a 20-godišnji student stomatologije bio je suočen sa dva izbora: ili da beži, ili da se priključi vojnim jedinicama. Tako je otputovao u Kairo. Kad je stigao pozvao je svog jedinog poznanika Sirijca u ovoj zemlji.

“Dođi do grada Šestog oktobra “, rekao mu je njegov prijatelj, misleći na jedno od satelitskih naselja u Kairu nastalom u vreme Arapsko-Izraelskog rata 1973. godine. “Tu postoji zajednica Sirijaca.”

Tri godine kasnije, Al Ahmed upravlja Katvom (Khatwa), socijalnim preduzećem koje je pružilo pomoć za gotovo 20 hiljada sirijskih studenata, olakšavši im pristup univerzitetskom obrazovanju.

Firma, osnovana 2013. godine sa malim početnim ulaganjem njegovih roditelja je konsultativni centar i mesto obuke za mlade ljude. Ona naplaćuje studentima 500 američkih dolara (£329) za obradu njihove univerzitetske registracije, ali nudi besplatnu konsultaciju za pomoć mladima, koji dolaze iz Sirije i drugih arapskih zemalja.

“Kada sam stigao u Egipat, bilo mi je izuzetno teško da nastavim studije, tako da, kada sam uspeo da se konačno registrujem na univerzitetu, došao sam na ideju da i drugima pomognem da lakše prođu kroz taj proces”, kaže on.

Prošlog januara, njegov start-up je dobio treću nagradu za preduzetništvo u konkurenciji sirijskih iseljenika. Ta mreža – The Jusoor Entrepreneurship Competition sa sedištem u SAD – takoše je dodelila Katvi i $15.000 (10.000 £) kao finansijsku pomoć.

02Oblast oko kairske ulice Alaa Eddin, poznata i kao “Mali Damask”: utočište za sirijske migrante (foto:BBC)

Kada Al Ahmed zatvori vrata svoje kancelarije, on kreće ka jednoj od tipičnih ulica Alaa Edin (Alaa Eddin), gde njegova dvojica kolega biznismena igraju karte i puše šišu u jednom od kafea duž pločnika.

Sve u ovom susedstvu ima sirijski ukus, od muzike u prodavnicama do uličnih prodavaca, koji prolaznicima prodaju začinjene masline.

03Hossam Mardini je u Damasku držao lanac restorana Rosto, a sada ga je premestio u kairo (foto: BBC)

Poznat kao “Mali Damask,” ovaj splet ulica smešten je u satelitskom naselju poniklom uz sam Kairo, a poznatiji pod imenom “Šesti oktobar”, u koji je smešteno nekih 500,000 sirijskih izbeglica koje su našle utočište od rata u Siriji, iako njih 350.000 nije zvanično registrovano u skladu s pravilima UNHCR-a, Agencije UN koja se bavi izbeglicama.

Popularni kuvari

Nekoliko metara dalje, jedan od najslavnijih restorana u ovom kraju je Rosto – vrvi od kuvara koji seckaju pečenu piletinu, koja je zaštitni znak ovog restorana, a svim gladnim kupcima koji sede napolju dobro poznatu pod imenom “Mashvi”.

Njegov vlasnik, 36-godišnji preduzetnik Hosam Mardini (Hossam Mardini) otvorio je ovde petospratni lanac prodavnica hrane pod istim imenom u Damasku. Ali, kada su borbe po ulicama ovog grada postale sve češće, bio je primoran da proda poslovanje i ponovo počne u Egiptu, koristeći novac koji je dobio u toj transakciji.

04Ahmad Alfi u svom venture kapital investitor i osnivač Grčkog kampusa (The Greek Campus), rastućeg haba za startap i hi-tech kompanije smeštenog blizu čuvenog trga Tahrir u Kairu (foto: BBC)

U početku, u restoranu je radio samo Mardini i njegovih sedmoro sirijskih prijatelja, koji su odlučili da udruže snage i stvore izvor prihoda. Danas, ovaj preduzetnik ima četiri restorana i zapošljava 120 sirijskih i egipatskih radnika, koje podučava veštinama sirijskog kuvanja. “Sirijski restorani su veoma uspešni među Egipćanima jer je naša kuhinja raznovrsnija”, kaže on.

Svakoga dana, nakon završenog posla, Mardini, koji je oženjen i ima četvoro dece telefonira svojoj majci u Damasku. “Ona ne želi da dođe u Egipat; stariji ljudi uglavnom žele da umru na istom mestu gde su rođeni”, kaže on.

Za razliku od zemalja kao što je Jordan, Egipat nije smestio izbeglice u masovne prihvatne logore, pa im omogućava i pristup javnom obrazovanju i zdravstvu. Međutim, posle svrgavanja predsednika Muhameda Mursija i dolaska vlade vojnog rukovodstva u 2013. godini, ksenofobija je počela da raste; lokalni TV voditelji tvrde da su Sirijci podržali svrgnutog predsednika.

Trgovci po prirodi

Međutim, uprkos ovom neprijateljskom okruženju, Sirijski preduzetnici su uspeli da pronađu neistražene poslovno-tržišne niše.

“Sirijci su po prirodi trgovci i prodavci. Oni su uvek bili na raskrsnici, tako da su veoma dobri u pokretanju biznisa”, kaže Egipćanin Ahmed Alfi (Ahmed Alfi) venture kapitalista i osnivač Grčkog kampusa (The Greek Campus), rastućeg haba za startap i hi-tech kompanije smeštenog blizu čuvenog trga Tahrir.

Otkad je izbio sirijski rat 2011. godine, mnogi vodeći sirijski biznismeni preselili su svoje poslove u Egipat, investirajući između 400 i 500 miliona dolara.

“U Egipat dolazi drukčija struktura izbeglica u odnosu na Evropu”, kaže Alfi. “Udaljenost postaje proces filtracije, jer oni koji dolaze ovde ne prelaze granicu peške i obično imaju neki kapital”, dodaje on.

05Omar Keshtari je iz Damaska u Kairo premestio svoj start-up za IT obuku (foto: BBC)

Dok vodi Grčkim kampus, Omar Keštari (Omar Keshtari) se priseća startapa kojeg je imao u Siriji. Započeo je taj biznis dok je još bio na fakultetu 2003 godine. Njegova kompanija bavila se stručnom obukom sa ograncima u Alepu, Damasku, Homsu i Bejrutu.

Ali, u avgustu 2012. godine, bomba je uništila jednu od njegovih škola izvan grada a Keštari je tada odlučio da je vreme da ode.

06Ulica Alaa Eddin u Kairu, poznatija kao “Mali Damask”: Sirijske izbeglice u trenucima predaha uživaju u šišu (foto: BBC)

“Kao stručnjak za IT menadžment, ja bih najpre izabrao da se preselim u Dubai, ali sam morao da razmišljam o mojoj porodici. Oni tamo ne bi dobili vizu”, kaže on.

Nakon što je bio u stanju šoka prva dva meseca pošto je došao u Egipat, ovaj 35-godišnji preduzetnik je odlučio da investira svoju ušteđevinu u stvaranje start-up firme koja nudi IT umrežavanje, obuku i konsultantske usluge.

Kako je njegova kompanija nastavila da raste, Keštari se “skrasio” sa suprugom i jednomesečnim detetom u Al Rehabu, gradu koji je privatni sektor izgradio na periferiji Kaira, gde danas živi na hiljade imućnijih sirijskih državljana.

Konkurentska prednost

“Preduzetništvo je jedan od najvećih gradivnih blokova za budućnost Egipta, jer ni vlada ni velike kompanije ne bi mogle da apsorbuju ovakav priliv ljudi” kaže gospodin Alfi. Njegovi start-up akcelerator Flat6Labs ulaže u preduzetničke ideje širom Bliskog istoka, od Maroka do Saudijske Arabije.

“Konkurentska prednost svakog izbeglice je njihova volja da rade neverovatno teško jer nemaju zaštitnu mrežu”, kaže on. “I to je ono što investitori traže u preduzetnika. Možemo ih naučiti svemu, osim želji da uspeju.”

Prema egipatskom zakonu, sirijski građani koji žele da otvore preduzeća u zemlji moraju da se registruju kao strani radnici, ali taj proces postaje sve teži u poslednje dve godine.

Al Ahmed je bio primoran da četiri puta prođe kroz ovu proceduru, ali ga birokratija i pravne prepreke nisu odvratili od ponovljenih pokušaja.

On kaže: “Želeo sam da napravim nešto što pomaže mladim Sirijcima da vide kako možemo da uradimo nešto konkretno.”

“Nismo premladi, kako neki misle, da bismo stvarali svoje biznise, a da pri tom pomažemo i drugima”, naglašava ovaj 23-godišnji preduzetnik koji već planira svoj drugi poduhvat.

 

Valentina Primo (Cairo, Egypt, BBC)