Tag Archives: razmera

Njujorška stanogradnja: novi prostori u postojećim kvartovima

Jedan luksuzni apartmanski blok podiže se u jednoj siromašnoj četvrti. Kakav je dalji razvoj događaja? Ekonomisti kažu da će stanarine pasti. Susedi, pak, strahuju da će se stanarine povećati. Njujork tajms objavio je istraživanje o efektima luksuzne stanogradnje u skromnijim četvrtima.

Stanovnici ‘Dva mosta’ (Two Bridges), stambene četvrti na donjem istočnom Menhetnu (Lower East Side of Manhattan), usporili su i malo “prikočili“ zamisli građevinskih planera o izgradnji tri stambena oblakodera, ne bi li se naknadno pridružili jednoj „maloj višespratnici“ koja „svojom malenkošću“ odudara od nastupajućih nebodera iz projekta ‘One Manhattan Square’ (Foto: Stefano Ukmar/The New York Times)

Česta je pojava da urbanim aktivistima ove nove, luksuzne zgrade upravo deluju kao problem. Samo neka građevinski preduzimači grade što više stambenih objekata, posebno u siromašnijim četvrtima, dok se, u isto vreme, među organizovane grupe stanara i komšija uvukao strah od cenovnog “zagrevanja” tržišta, dok će njihove stanarine rasti.

Ekonomisti, s druge strane, imaju tendenciju da nove zgrade i stanove vide kao rešenje. Jedini način da se ublaži nedostatak stambenog prostora koji povećava stanarinu, kažu, jeste izgradnja više stanova. Izgradite ih dovoljno – čak i ako ti objekti spadaju u visokokvalitetno stanovanje – a stanarine će tada, opšte uzev, pasti.

Napetost između ovih pogleda i „vizija“ nalaze se u samom središtu borbi oko pojedinih zgradnih lokacija, kao i šireg fronta i sučeljavanja oko načina na koji treba pristupiti ublažavanju stambene krize. A sve donedavno gotovo da nije bilo podataka koji bi tu dilemu razjasnili na mikro-nivou: obimu koji obuhvata komšiluk površine od jednog ili dva bloka. Čak je verovatno i da bi obe ove priče mogle istovremeno biti istinite: da bi stambena novogradnja mogla doprineti snižavanju stanarina duž područja pod kojima se prostire metro, iako je to, već po tradiciji, signal da popularnost određenog susedstva automatski povećava zakupnine u objektima koji su u neposrednoj blizini.

Nekoliko novih studija je konačno ponudilo neke ohrabrujuće dokaze, čak i ako neki od njih još uvek nisu kompletni. Istraživači sa Njujorškog univerziteta, Instituta Upjohn i Univerziteta u Minesoti su proučili šta se dešava kada se u širokim razmerama grade novi stanovi po tržišnom principu (bez ograničenja u visini zakupnina). Brojna istraživanja već pokazuju da područja u kojima je intenzivna novogradnja postaju cenovno sve pristupačnija (dok u područjima u kojima se ograničava izgradnja novih stanova ne u tolikoj meri). Ove najnovije studije nameću pitanje: da li taj obrazac i trend stoje onda kada  blokove i  zgrade ‘zumiramo’ na nivou pojedinačnih kvartova, u najbližem susedstvu.

Uzeti zajedno, njihovi nalazi sugerišu da novo stanovanje može doprineti povećanju najamnina u već postojećim obližnjim zgradama. Međutim, njihov sud je „miks“ dva pitanja: onog koje se bavi podstanarima s nižim prihodima, i onog koje se tiče neke potencijalne neposredne koristi, koju bi postojeći žitelji u susedstvu imali od nove ponude stambenog prostora.

Tipovi zgrada za stanovanje koje su u predmet ovih studija – zgrada izgrađenih shodno tržišnom principu, koje imaju 50 ili više stambenih jedinica – sada predstavljaju većinu novih stambenih objekata. A vlasnici novih stanova danas pretežno ciljaju na one podstanare koji imaju veća primanja; prema Harvardskom zajedničkom centru za stambeno istraživanje, sadašnja renta iznosi 1.620 dolara mesečno, što je 78% više od srednje (prosečne) zakupnine na nivou čitavih Sjedinjenih Država), s tim što se jaz između tih brojki (odnosno najaktuelnijih područja SAD i ostatka te zemlje) sve više produbljuje (medijana najamnine nisu isto što i prosečne najamnine jer ne uzimaju u obzir broj-zastupljenost onih koji su u određenim, pojedinačnim dohodovnim razredima, već samo prisutnost određenog raspona cene-plate ili onoga što je predmet metrike, a na osnovu koje se izvlači prosek cene, plate ili nečega trećeg; prosečna cena ili plata je objektivniji pokazatelj utoliko što se za ovaj konačni prosek uzima i broj svih onih koji se nalaze u određenim dohodovnim razredima u odnosu na njihov procenat zastupljenosti po kategorijama visina primanja).

Uzeti zajedno, njihovi nalazi sugerišu da se izgradnjom novih stanova može ublažiti povećanje zakupnina u drugim obližnjim zgradama. Pa ipak, njihov sud ima veze i sa još jednom situacijom/stanjem stvari, naime, da li rentijeri jeftinijih stanova mogu imati neke neposredne koristi od nove ponude stambenog prostora.

Ove zgrade su, takođe, najvidljivije u ‘okršajima’ koji se vode u oblasti stanogradnje.

“Rentijeri ne vole neke potencijalno nove, visoke skokove svojih zakupnina jer onda, istovremeno, uočavaju i nove, visoke skokove stanarina (u okolnim objektima)”, rekla je Xiaodi Li, naučna saradnica Furmanovog centra pri Njujorškom Univerzitetu, koja je proučavala efekte i posledice izgradnje novih stanova u Njujorku.

Okolni žitelji mogu pretpostaviti da nove višespratnice uzrokuju i visoke najamnine. Ova pretpostavka deluje verodostojno ukoliko novi stanovi privlače daleko bogatiju klijentelu koja, zauzvrat, privlači sadržaje višeg ranga – koji čitav kvart čine poželjnijim.

“Ovde je ključno pitanje”, rekla je Li, “koji je krajnji rezultat ovog trenda?”

Li je uočila da nove stambene zgrade u Njujorku privlače veći broj restorana i kafića u neposrednoj okolini. Ona, ipak, zaključuje kako je bilo kakav učinak takvih pogodnosti na rast zakupnina i već postojećih lokala nadjačana snagom nove ponude, koja potiskuje rast cena najamnina. Prema konačnim podacima, ona otkriva da se za svakih 10% povećanja stambene ponude, stanarine nekretnina u krugu od 150 metara smanjuju za jedan procenat u odnosu na druga područja za kojima postoji jednako velika tražnja.

Čini se da te pogodnosti idu u korist stanara obližnjih stambenih objekata visokog i srednjeg ranga. Može se pretpostaviti da njihovi rentijeri vide u njima novu konkurenciju, pa na odgovarajući način prilagođavaju i svoje rente. Lijeva, međutim, otkriva i da novi stanovi nemaju uticaja na cene zakupa stambenih jedinica udaljenih na više od 150 metara, a čini se da ne utiče ni na zakupnine za jeftinije objekte u neposrednoj blizini (verovatno da takvi rentijeri ne vide novu luksuznu visokogradnju kao svoju direktnu konkurenciju).

U jednoj odvojenoj studiji, Brajan Eskjut i Evan Mast sa Instituta Apdžon (Upjohn), i Dejvin Rid iz filadelfijskog ogranka američkog FED-a su dobili sličan skup rezultata i ishoda u 11 glavnih američkih gradova, uključujući Atlantu, Ostin, Čikago i Denver. Oni su za predmet svojih istraživanja uzeli nove stambene zgrade koje imaju najmanje 50 stambenih jedinica, izgrađenih u gradskim četvrtima u kojima stanuju oni sa manjim prihodima. Sva trojica procenjuju da ove nove zgrade smanjuju zakupnine njihovim neposrednim komšijama za pet do sedam procenata, u odnosu na ono što bismo mogli da očekujemo da bi bile stanarine ukoliko nove zgrade nikad ne budu izgrađene.

Nijedna od ovih studija ne podrazumeva da rente, zapravo, padaju. U njima se, umesto toga, sugeriše da nove zgrade usporavaju tempo povećanja stanarina u onim podrućjima-blokovima-susedstvima koja su graditelji stanova već prepoznali kao ‘vruća’. Do trenutka kada građevinari stignu “na teren” – posebno ukoliko sa sobom donose planove za velike projekte – najverovatnije je da stanarine obližnjih zgrada već počinju da brzo skaču.

“Dobrostojeća klijentela već želi da se doseli u (takav) komšiluk”, rekao je Mast, želeći da upravo ovako, u najkraćem, iznese svoja zapažanja na predstojećem – po svemu sudeći burnom – javnom skupu, sazvanom upravo zbog objavljivanja takvog plana i predloga. “Tako da možemo izgraditi ovu zgradu koja će im dati one tipove stambenih jedinica u kojima bi želeli da žive. Ili, ukoliko to ne budemo učinili, uzeće neki stan u blizini i renovirati ga.”

Dugogodišnjim stanovnicima obližnjih zgrada ta logika može biti slaba uteha, posebno onima zabrinutim ovakvim promenama u susedstvu koje nadilaze (njihove) cene zakupa – iako ovo predstavlja najmanje jedan argument protiv stambene novogradnje.

„Ovi rezultati ne negiraju realnost gentrifikacije“, rekla je Ingrid Guld Elen, profesorka Njujorškog Univerziteta i savetnica Lijeve. „Oni ne poriču stvarnost rušenja zbog opterećenja visinom renti, već naprosto sugerišu da izgradnja većeg broja stanova u jednom kvartu neće dodatno pogoršati situaciju usled velikog opterećenja visinom stanarina – i možda će, čak, pomoći njihovom ublažavanju.”

Ono što nalaže izvesnu dozu opreza jesu rezultati studije Entonija Damijana i Krisa Frenijera (Anthony Damiano, Chris Frenier), doktoranata s Univerziteta u Minesoti koji su za predmet svog istraživanja uzeli nove, veće stambene objekte izgrađene širom Mineapolisa. I oni su, poput Masta i Lijeve, otkrili da su novi stanovi doprineli ublažavanju pritiska na rente obližnjih stanova višeg ranga. Njih su dvojica, ipak, zaključili da u donjoj trećini stambenog tržišta novogradnja proizvodi suprotan efekat, ubrzavajući visine renti.

U nekim drugim kontekstima, moguće je i to da bi novi stanovi koji se prodaju po tržišnoj ceni mogli dovesti do toga da jedan broj obližnjih vlasnika ‘obuzda’ svoje najamnine, čak i ukoliko bi to prouzrokovalo preispitivanja nekih drugih stvari, recimo, koliko je cena njihovih zakupnina bila niska. Moguće je, čak, i da rentijeri stanova za one s nižim primanjima mogu u početku osetiti neki benefit od nove gradnje, čak i ako bi dugoročno mogli imati koristi od toga (kako nove zgrade vremenom stare i, samim tim, postaju cenovno pristupačnije, ili kako stanari sa većim primanjima idu dalje, izlazeći iz ovih trenutno ‘vrućih’ prostora i kvartova, tako bi oni mogli postati pristupačniji i manje dobrostojećim podstanarima).

Zbirno uzete, ove studije nude dokaze da ponuda i potražnja funkcionišu onako kako ekonomisti očekuju, čak i na nivou mikro-područja, odnosno, susedstava sastavljenih od možda samo par blokova. Ali, takođe, u ovim istraživanjima postoje i dokazi za osnovanost nekih bojazni, prisutnih pre svega među siromašnijim stanarima.

„To su ljudi koji su prošli kroz nebrojene cikluse obnove grada, izgradnje auto-puteva, dezinvestiranja, neuspehe makro-urbanističkih planova i efekte proizvedene establišmentom najraznovrsnijih vladajućih struktura“, rekao je Damijano. „Mislim da je strah od floskule “samo ti gradi“ veoma osnovan. A na planerima je, kao i na donosiocima političkih odluka, da se tim problemima bave u dobroj veri.”

 

Njujork tajms

Kina napušta politiku jednog deteta – da li je za to već prekasno?

Kina napušta politiku jednog deteta, možda najpoznatiji upliv Komunističke partije u kineske živote, usred demografske krize koja preti da ugrozi dugoročne izglede druge po veličini ekonomije na svetu, donosi Wall Street Journal.

03Svim kineskim parovima će biti dozvoljeno da imaju dvoje dece, saopštili su državni kineski mediji, pokazujući da Peking ipak nije spreman da se u potpunosti odrekne pritiska na domove i spavaće sobe svojih podanika.

Demografi upozoravaju da to može biti i premalo i da dolazi prekasno, jer se Kina već suočava opadajućom i sve starijom populacijom u kojoj nema dovoljno radno sposobnog stanovništva da podmiri potrebe rastuće ekonomije.

Ipak, taj potez je bar od važnog simboličnog značaja jer predstavlja javno priznavanje društvenih i demografskih problema sa kojima se politika kreirana pre 35 godina suočava. “Ovo je istorijski trenutak koji signalizira potpun kraj politike jednog deteta”, rekao je Vang Feng demograf na Univerzitetu Fudan u Šangaju.

Vlada nije ponudila vremenski okvir za primenu nove politike, ali će implementacija biti postepena. Prema transkriptu konferencije za novinare, Nacionalna komisija za zdravlje i planiranje porodice će delovati polako kako bi se osiguralo da postoji dovoljno usluga za parove koji žele da imaju drugo dete i kako bi se izbegli veliki skokovi u rastu i fluktuaciji broja stanovnika. Lokalni zvaničnici će pojednostaviti procedure za parove, koji trenutno moraju da prolaze kroz komplikovanu proceduru koja se često može otegnuti na više meseci, kaže se u transkriptu.

Saopštenje u vezi sa novom politikom rađanja izdato je poslednjeg dana sastanka najviših stranačkih lidera poznatog kao Peti plenum, gde oni iscrtavaju ekonomske i socijalne planove za Kinu u narednih pet godina.

Sastanak i odluka da se odustane od politike jednog deteta desio se u trenutku kada u Kini vlada nesigurnost među rukovodećom garniturom. Proizvodnja i ulaganja u infrastrukturu, koji su bili u pozadini neverovatnog rasta u poslednje tri decenije više ne proizvode takav efekat na ostatak ekonomije. Troškovi rada već rastu usled većih očekivanja kineskih radnika.

02Peking se uočava sa teškim zadatkom negovanja dugoročnog rasta, uključujući i težak zaokret ka većem oslanjanju na potrošnju i sektor usluga. Starenje stanovništva sa sve manjim brojem mladih ljudi moglo bi da isprazni resurse i da tu promenu učini težom.

Politika jednog deteta je izazvala i društvene poremećaje. Zbog kulturnog pritiska na žene da rađaju dečake, danas se, prema zvaničnim medijima, u Kini na oko 116 dečaka rodi svega 100 devojčica, za razliku od ostatka sveta gde je prema podacima Svetske zdravstvene organizacije prirodna razmera oko 105 do 100. To je takođe dovelo do strašnih priča o lokalnim kineskim zvaničnicima koji su primoravali žene na abortus da bi ispunili zacrtane kvote o porastu stanovnika.

Kineski zvaničnici će se sada naći pod pritiskom da u potpuno odustanu od reproduktivne kontrole. Mnogi demografi kažu da je politika kojom su relaksirana pravila, doneta pre dve godine, rezultirala veoma skromnim porastom broja dece.

Nije jasno koliko bi novih rođenja moglo proizaći iz promene politike rađanja.

“Jedan do dva miliona prinova je najviše što je u ovom trenutku moguće predvideti,” kaže gospodin Vang.

Kina ima najveću populaciju na svetu 1,37 milijardi. Ali kinesko radno sposobno stanovništvo-oni koji su u dobi od 15 do 64-drastično se smanjuje. Ujedinjene nacije predviđaju da će broj Kineza starijih od 65 godina skočiti za 85% na 243 miliona, u 2030., u odnosu na 131 miliona ove godine.

U stvari, rekao je Cai Jong, stručnjak za demografsku politiku Kine i profesor na Univerzitetu u Severnoj Karolini, Kina rizikuje da postane stara pre nego što postane bogata. “Sasvim sam pesimista”, rekao je Cai koji je rekao da Komunistička partija propustila najbolju priliku da ukine ovu politiku rađanja pre deset godina.

07Čak i bez politike jednog deteta, mnogi Kinezi brinu se da bi troškovi drugog deteta, u zemlji u kojoj obrazovanje i proizvodi kao što je uvezena hrana za odojčad mogu biti preskupi, bili preveliki teret.

Parovi poput šangajskog bankarskog radnika Li Shuning i njenog supruga, Vang Jian, oboje u dobi od 32 godine, imaju godinu dana starog sina i ne žele više dece. “Za drugo dete, moj odgovor je ne, ne, ne. Nije bitno šta je politika “, rekla je Li.

Cena podizanje deteta je previsoka i napor je suviše velik, rekla je ona. “Ne mogu da zamislim ko bi imao snage da podigne još jedno dete”, rekla je ona.

Mnogi privrednici, uključujući Jamesa Lianga, ko-osnivača i izvršnog direktora sajta za putovanja Ctrip.com International Ltd., kažu da je prilagođavanje od jednog na dva deteta nedovoljno.

Granicu bi “trebalo potpuno ukloniti”, rekao je Liang. “Čak i bez ograničenja, bilo bi suviše malo beba.”

Ipak, mnogi demografi i građani su pozdravili najavu od četvrtka, koja je dominirala kineskim društvenim medijima.

“Ovo je ogromno prilagođavanje populacione politike Kine. Pozdravljam odluku centralnih vlasti “, napisao je Le Iun, vanredni profesor sa Guangdong Tehnološkog univerziteta, na svom mikroblogu.

Bao Fan, predsednik i izvršni direktor investicione banke China Renaissance, opisao je na društvenim medijima kako je tekla razmena mišljenja na javnom forumu kada ga je neko upitao kako će Kina izgledati za sto godina. “Rekao sam dve stvari: prvo, Kina će postati najveća kuća starijih ljudi “, napisao je on. “Drugo, Kina će imati najveću svetsku populaciju robota.”

05Ograničenja rađanja imala su svoje neželjene posledice, kao što je trend turističkih porođaja u poslednjih nekoliko godina. Da bi izbegli kazne koje su kineske vlasti propisivale kod rađanja više dece, mnogi roditelji su putovali u inostranstvo na mesta kao što su Hong Kong i SAD da bi dobili drugo dete.

Ksi Veina, 36-godišnji menadžer jedne tehnološke firme u Pekingu, izjavila je da želi drugu bebu i da planira da ode u SAD da se porodi. “Nameravam da o tome ozbiljno porazgovaram sa mojim mužem, “, kazala je Ksi.

Neki od kineskih demografskih problema dolaze kao rezultat uspeha zemlje. Trendovi u kretanju broja stanovnika u Kini pratili su one u SAD, Japanu i Južnoj Koreji gde je bolje obrazovanje i materijalni status pratilo i opadanja broja dece.

Kineska stopa fertiliteta-ili približno ukupan broj rođenja po ženi tokom perioda fertiliteta -bila je 1,7 u 2013. godini, prema najnovijim podacima Svetske banke, u poređenju sa 1,9 u SAD. To je manje od 2 deteta po ženi za obe zemlje u odnosu na 20 godina ranije.

Kineski lideri odlučili su se na sprovođenje politike jednog deteta u 1980. u nastojanju da obuzdaju eksplozivni rast stanovništva i podstaknu podizanje životnog standarda. Ta odluka je ukorenjena u Mao Cedungovoj eri bejbi buma. Kineska populacija je porasla za skoro polovinu na oko 807 miliona ljudi u 1969., 20 godina pošto je Komunistička partija preuzela vlast. To je dovelo do straha među kineskim rukovodstvom da zemlja suočena sa takvim rastom stanovništva, neće moći da prehrani svoje građane.

Stopa fertiliteta u Kine pala je na 2,7 u 1979., u odnosu na 5,5 u 1970. zbog politike podsticanja ljudi da se udaju kasnije, duže čekaju na rađanje prvog deteta i imaju manje dece. Ipak, strahovi o prenaseljenost koji su opsedali rukovodstvo, doveli su do uvođenja politike jednog deteta.

Politika jednog deteta dovela do mnoštva problema, uključujući i abortuse i sterilizaciju koje su žene bile prisiljene da izvrše pod pritiskom zvaničnika da bi se ispunili ciljevi o obuzdavanju rasta stanovništva a na male nuklearne porodice sa jednim detetom svalio se teret negovanja starih. Oko 150 miliona kineskih porodica, ili jednu u tri, ostalo je na samo jednom detetu, rekao je gospodin Vang na Fudan Univerziteta.

Demografi su početkom 2000, počeli da predstavljaju jedinstveni front, tvrdeći da je Kina opasno blizu pada ispod stope zamene od 2,1 dece za svaku ženu. Aktivisti su poduprli stavove naučnika. Chen Guangcheng slepi aktivista koji je pobegao iz kućnog zatvora i uspeo da dođe do ambasade SAD 2012, postao je poznat u Kini 2000-ih zbog protivljenja prinudnom abortusu.

U četvrtak je nekoliko akcija kompanija povezanih sa bebama poraslo neposredno pre partijskog saopštenja. Akcije proizvođača dečjih kolica i auto-sedišta Goodbaby International Holdings Ltd skočile su za 7,4%, dok su akcije proizvođača formule za odojčad Biostime International Holdings porasle za 5,5% a akcije Beingmate Baby & Child Food za 4,8%.
Kina je suštinski napustila politiku jednog deteta 2013. godine, kada je dozvoljeno da parovi imaju dvoje dece, ako jedan od roditelja potiče iz domaćinstva bez drugih rođaka. Takođe su dozvoljeni izuzeci u nekim delovima zemlje.

Kao i ovog četvrtka i te 2013. došlo je do velikog uzbuđenja na berzi i skakanja akcija preduzeća koja su na neki način povezana sa rađanjem dece. To je dovelo do 1,45 miliona novih zahteva matičnim uredima, prema najnovijim podacima Komisije za nacionalno zdravlje i planiranja porodice iz maja ove godine. Ali te brojke su za sada razočarale mnoge demografe.

Čak i stanovnici ruralnih sredina, od kojih su mnogi bili oslobođeni politike jednog deteta, nisu voljni da imaju veće porodice, rekao je Skot Rozelle, (Scott Rozelle) ko-direktor Programa za obrazovanje seoskog stanovništva sa Stanford univerziteta. “Fertilitet je opao i u seoskim i siromašnim sredinama”, rekao je Rozelle. “Svako može da ima dva ili tri bebe, ali niko to ne želi.”

 

Wall Street Journal