Njujorška stanogradnja: novi prostori u postojećim kvartovima

Jedan luksuzni apartmanski blok podiže se u jednoj siromašnoj četvrti. Kakav je dalji razvoj događaja? Ekonomisti kažu da će stanarine pasti. Susedi, pak, strahuju da će se stanarine povećati. Njujork tajms objavio je istraživanje o efektima luksuzne stanogradnje u skromnijim četvrtima.

Stanovnici ‘Dva mosta’ (Two Bridges), stambene četvrti na donjem istočnom Menhetnu (Lower East Side of Manhattan), usporili su i malo “prikočili“ zamisli građevinskih planera o izgradnji tri stambena oblakodera, ne bi li se naknadno pridružili jednoj „maloj višespratnici“ koja „svojom malenkošću“ odudara od nastupajućih nebodera iz projekta ‘One Manhattan Square’ (Foto: Stefano Ukmar/The New York Times)

Česta je pojava da urbanim aktivistima ove nove, luksuzne zgrade upravo deluju kao problem. Samo neka građevinski preduzimači grade što više stambenih objekata, posebno u siromašnijim četvrtima, dok se, u isto vreme, među organizovane grupe stanara i komšija uvukao strah od cenovnog “zagrevanja” tržišta, dok će njihove stanarine rasti.

Ekonomisti, s druge strane, imaju tendenciju da nove zgrade i stanove vide kao rešenje. Jedini način da se ublaži nedostatak stambenog prostora koji povećava stanarinu, kažu, jeste izgradnja više stanova. Izgradite ih dovoljno – čak i ako ti objekti spadaju u visokokvalitetno stanovanje – a stanarine će tada, opšte uzev, pasti.

Napetost između ovih pogleda i „vizija“ nalaze se u samom središtu borbi oko pojedinih zgradnih lokacija, kao i šireg fronta i sučeljavanja oko načina na koji treba pristupiti ublažavanju stambene krize. A sve donedavno gotovo da nije bilo podataka koji bi tu dilemu razjasnili na mikro-nivou: obimu koji obuhvata komšiluk površine od jednog ili dva bloka. Čak je verovatno i da bi obe ove priče mogle istovremeno biti istinite: da bi stambena novogradnja mogla doprineti snižavanju stanarina duž područja pod kojima se prostire metro, iako je to, već po tradiciji, signal da popularnost određenog susedstva automatski povećava zakupnine u objektima koji su u neposrednoj blizini.

Nekoliko novih studija je konačno ponudilo neke ohrabrujuće dokaze, čak i ako neki od njih još uvek nisu kompletni. Istraživači sa Njujorškog univerziteta, Instituta Upjohn i Univerziteta u Minesoti su proučili šta se dešava kada se u širokim razmerama grade novi stanovi po tržišnom principu (bez ograničenja u visini zakupnina). Brojna istraživanja već pokazuju da područja u kojima je intenzivna novogradnja postaju cenovno sve pristupačnija (dok u područjima u kojima se ograničava izgradnja novih stanova ne u tolikoj meri). Ove najnovije studije nameću pitanje: da li taj obrazac i trend stoje onda kada  blokove i  zgrade ‘zumiramo’ na nivou pojedinačnih kvartova, u najbližem susedstvu.

Uzeti zajedno, njihovi nalazi sugerišu da novo stanovanje može doprineti povećanju najamnina u već postojećim obližnjim zgradama. Međutim, njihov sud je „miks“ dva pitanja: onog koje se bavi podstanarima s nižim prihodima, i onog koje se tiče neke potencijalne neposredne koristi, koju bi postojeći žitelji u susedstvu imali od nove ponude stambenog prostora.

Tipovi zgrada za stanovanje koje su u predmet ovih studija – zgrada izgrađenih shodno tržišnom principu, koje imaju 50 ili više stambenih jedinica – sada predstavljaju većinu novih stambenih objekata. A vlasnici novih stanova danas pretežno ciljaju na one podstanare koji imaju veća primanja; prema Harvardskom zajedničkom centru za stambeno istraživanje, sadašnja renta iznosi 1.620 dolara mesečno, što je 78% više od srednje (prosečne) zakupnine na nivou čitavih Sjedinjenih Država), s tim što se jaz između tih brojki (odnosno najaktuelnijih područja SAD i ostatka te zemlje) sve više produbljuje (medijana najamnine nisu isto što i prosečne najamnine jer ne uzimaju u obzir broj-zastupljenost onih koji su u određenim, pojedinačnim dohodovnim razredima, već samo prisutnost određenog raspona cene-plate ili onoga što je predmet metrike, a na osnovu koje se izvlači prosek cene, plate ili nečega trećeg; prosečna cena ili plata je objektivniji pokazatelj utoliko što se za ovaj konačni prosek uzima i broj svih onih koji se nalaze u određenim dohodovnim razredima u odnosu na njihov procenat zastupljenosti po kategorijama visina primanja).

Uzeti zajedno, njihovi nalazi sugerišu da se izgradnjom novih stanova može ublažiti povećanje zakupnina u drugim obližnjim zgradama. Pa ipak, njihov sud ima veze i sa još jednom situacijom/stanjem stvari, naime, da li rentijeri jeftinijih stanova mogu imati neke neposredne koristi od nove ponude stambenog prostora.

Ove zgrade su, takođe, najvidljivije u ‘okršajima’ koji se vode u oblasti stanogradnje.

“Rentijeri ne vole neke potencijalno nove, visoke skokove svojih zakupnina jer onda, istovremeno, uočavaju i nove, visoke skokove stanarina (u okolnim objektima)”, rekla je Xiaodi Li, naučna saradnica Furmanovog centra pri Njujorškom Univerzitetu, koja je proučavala efekte i posledice izgradnje novih stanova u Njujorku.

Okolni žitelji mogu pretpostaviti da nove višespratnice uzrokuju i visoke najamnine. Ova pretpostavka deluje verodostojno ukoliko novi stanovi privlače daleko bogatiju klijentelu koja, zauzvrat, privlači sadržaje višeg ranga – koji čitav kvart čine poželjnijim.

“Ovde je ključno pitanje”, rekla je Li, “koji je krajnji rezultat ovog trenda?”

Li je uočila da nove stambene zgrade u Njujorku privlače veći broj restorana i kafića u neposrednoj okolini. Ona, ipak, zaključuje kako je bilo kakav učinak takvih pogodnosti na rast zakupnina i već postojećih lokala nadjačana snagom nove ponude, koja potiskuje rast cena najamnina. Prema konačnim podacima, ona otkriva da se za svakih 10% povećanja stambene ponude, stanarine nekretnina u krugu od 150 metara smanjuju za jedan procenat u odnosu na druga područja za kojima postoji jednako velika tražnja.

Čini se da te pogodnosti idu u korist stanara obližnjih stambenih objekata visokog i srednjeg ranga. Može se pretpostaviti da njihovi rentijeri vide u njima novu konkurenciju, pa na odgovarajući način prilagođavaju i svoje rente. Lijeva, međutim, otkriva i da novi stanovi nemaju uticaja na cene zakupa stambenih jedinica udaljenih na više od 150 metara, a čini se da ne utiče ni na zakupnine za jeftinije objekte u neposrednoj blizini (verovatno da takvi rentijeri ne vide novu luksuznu visokogradnju kao svoju direktnu konkurenciju).

U jednoj odvojenoj studiji, Brajan Eskjut i Evan Mast sa Instituta Apdžon (Upjohn), i Dejvin Rid iz filadelfijskog ogranka američkog FED-a su dobili sličan skup rezultata i ishoda u 11 glavnih američkih gradova, uključujući Atlantu, Ostin, Čikago i Denver. Oni su za predmet svojih istraživanja uzeli nove stambene zgrade koje imaju najmanje 50 stambenih jedinica, izgrađenih u gradskim četvrtima u kojima stanuju oni sa manjim prihodima. Sva trojica procenjuju da ove nove zgrade smanjuju zakupnine njihovim neposrednim komšijama za pet do sedam procenata, u odnosu na ono što bismo mogli da očekujemo da bi bile stanarine ukoliko nove zgrade nikad ne budu izgrađene.

Nijedna od ovih studija ne podrazumeva da rente, zapravo, padaju. U njima se, umesto toga, sugeriše da nove zgrade usporavaju tempo povećanja stanarina u onim podrućjima-blokovima-susedstvima koja su graditelji stanova već prepoznali kao ‘vruća’. Do trenutka kada građevinari stignu “na teren” – posebno ukoliko sa sobom donose planove za velike projekte – najverovatnije je da stanarine obližnjih zgrada već počinju da brzo skaču.

“Dobrostojeća klijentela već želi da se doseli u (takav) komšiluk”, rekao je Mast, želeći da upravo ovako, u najkraćem, iznese svoja zapažanja na predstojećem – po svemu sudeći burnom – javnom skupu, sazvanom upravo zbog objavljivanja takvog plana i predloga. “Tako da možemo izgraditi ovu zgradu koja će im dati one tipove stambenih jedinica u kojima bi želeli da žive. Ili, ukoliko to ne budemo učinili, uzeće neki stan u blizini i renovirati ga.”

Dugogodišnjim stanovnicima obližnjih zgrada ta logika može biti slaba uteha, posebno onima zabrinutim ovakvim promenama u susedstvu koje nadilaze (njihove) cene zakupa – iako ovo predstavlja najmanje jedan argument protiv stambene novogradnje.

„Ovi rezultati ne negiraju realnost gentrifikacije“, rekla je Ingrid Guld Elen, profesorka Njujorškog Univerziteta i savetnica Lijeve. „Oni ne poriču stvarnost rušenja zbog opterećenja visinom renti, već naprosto sugerišu da izgradnja većeg broja stanova u jednom kvartu neće dodatno pogoršati situaciju usled velikog opterećenja visinom stanarina – i možda će, čak, pomoći njihovom ublažavanju.”

Ono što nalaže izvesnu dozu opreza jesu rezultati studije Entonija Damijana i Krisa Frenijera (Anthony Damiano, Chris Frenier), doktoranata s Univerziteta u Minesoti koji su za predmet svog istraživanja uzeli nove, veće stambene objekte izgrađene širom Mineapolisa. I oni su, poput Masta i Lijeve, otkrili da su novi stanovi doprineli ublažavanju pritiska na rente obližnjih stanova višeg ranga. Njih su dvojica, ipak, zaključili da u donjoj trećini stambenog tržišta novogradnja proizvodi suprotan efekat, ubrzavajući visine renti.

U nekim drugim kontekstima, moguće je i to da bi novi stanovi koji se prodaju po tržišnoj ceni mogli dovesti do toga da jedan broj obližnjih vlasnika ‘obuzda’ svoje najamnine, čak i ukoliko bi to prouzrokovalo preispitivanja nekih drugih stvari, recimo, koliko je cena njihovih zakupnina bila niska. Moguće je, čak, i da rentijeri stanova za one s nižim primanjima mogu u početku osetiti neki benefit od nove gradnje, čak i ako bi dugoročno mogli imati koristi od toga (kako nove zgrade vremenom stare i, samim tim, postaju cenovno pristupačnije, ili kako stanari sa većim primanjima idu dalje, izlazeći iz ovih trenutno ‘vrućih’ prostora i kvartova, tako bi oni mogli postati pristupačniji i manje dobrostojećim podstanarima).

Zbirno uzete, ove studije nude dokaze da ponuda i potražnja funkcionišu onako kako ekonomisti očekuju, čak i na nivou mikro-područja, odnosno, susedstava sastavljenih od možda samo par blokova. Ali, takođe, u ovim istraživanjima postoje i dokazi za osnovanost nekih bojazni, prisutnih pre svega među siromašnijim stanarima.

„To su ljudi koji su prošli kroz nebrojene cikluse obnove grada, izgradnje auto-puteva, dezinvestiranja, neuspehe makro-urbanističkih planova i efekte proizvedene establišmentom najraznovrsnijih vladajućih struktura“, rekao je Damijano. „Mislim da je strah od floskule “samo ti gradi“ veoma osnovan. A na planerima je, kao i na donosiocima političkih odluka, da se tim problemima bave u dobroj veri.”

 

Njujork tajms

U krupnom planu: Nikola Olić – put u središte Dalasa

Nikola Olić, softveraš, fotograf, BMX bajker i pijanista govorio je za Dallas Observer kako su ga biciklizam i programerstvo povezali sa arhitekturom i fotografijom.

Strast za vožnjom BMX-a  otvorila je Nikoli Oliću, Beograđaninu iz Dalasa, ljubav prema urbanoj fotografiji. Bicikl je bio za njega oduvek bio prevozno sredstvo kojim je najlakše “jedriti” ulicama i ispitivati tajne jednog grada, spolja i iznutra. Njegovi fotosi su fascinantni prikazi arhitektonskih struktura – i to ne samo Dalasa i drugih američkih gradova, već i svih onih mesta na planeti na kojima se Nikola, tokom svog 25 godina dugog „gast-arbajta“, zatekao.

Moglo bi se reći da je Nikola Olić, barem zvanično, inženjer i programer. To je, uostalom, ono što je studirao na Univerzitetu u Teksasu, u Arlingtonu. Po dobijanju diplome zaposlio se u kompaniji za medicinski softver, „Doctor Alliance“, čiji je bio i koosnivač. Ali, za Nikolu možete slobodno reći i da je klasični pijanista, profesionalni BMX biciklista i fotograf koji uspeva da na jedinstven način prikaže arhitekturu na pomalo nematerijalan, apstraktan način… apstraktne fotografije stvarnih objekata, moglo bi se pojednostavljeno reći.

Olić je 1992. iz srpske prestonice dospeo u srednju školu u Arlingtonu, kao student iz programa obrazovne razmene. Početak rata u Jugoslaviji zatekao ga je tamo, što ga je sprečilo da se naredne godine (’93.) vrati u Beograd. Tako je odlučio da Univerzitet Severni Teksas (North Texas) i Dalas postanu njegov stalni dom. Olić je još kao tinejdžer „zaglibio do grla“ u veštine fletlendinga (flatlanding), stila BMX biciklizma unekoliko sličnog brejkdensu ali sa malim dvotočkašem – radi se o izvođenju akrobacija na ravnoj površini koje nemaju puno veze sa samom vožnjom koliko sa veštinom održavanja ravnoteže na biciklu tokom izvođenja atraktivnih figura i okreta. Kada je stigao u Arlington, bio je veoma prijatno iznenađen spoznajom da se, sticajem slučajnih okolnosti, obreo u jednom od glavnih svetskih centara ovog atraktivnog sporta.

Tokom svojih prvih dana u Teksasu, pred njega je iskrsao jedan klinac sa svojim BMX biciklom, dok je Nikola, svojim tada tvrdim akcentom objašnjavao da je novi u gradu, da je poreklom iz Srbije, i da je, takođe, zagriženi BMX-ovac. Klinac je pozvao Olića da se na prvom sledećem takmičenju pridruži njemu i njegovim prijateljima, a Olić je s ovim bajkerima ostao blizak sve do danas. “Pet izuzetnih BMX vozača svetskog nivoa živelo je u krugu od 15km od mene”, kaže Nikola. „Bila je to potpuna slučajnost. Naravno, nikada do tada nisam čak ni čuo za Arlington.”

Olić je bio deo prvobitne grupe koja je BMX biciklizam donela iz Kalifornije u Srbiju. On i njegovi prijatelji neprestano su olupavali i lomili svoje bicikle zabavaljajući se vožnjom i uvežbavanjem akrobacija. Nikola je oduvek bio zaljubljen u BMX modele, otkad je u specijalizovanim magazinima prvi put video praktično nesalomive varijante bajkova. Našao je način da ih nabavi prilikom svog  putovanja u Kanadu ’87, da bi se već od ’89 on i njegovi prijatelji takmičili širom Evrope. Olić se i dalje, 30 godina kasnije, takmiči, a pre par godina (2015.) učestvovao je na turniru u Hjustonu.

U određenom smislu, Olićevo interesovanje za fotografiju počelo je kao „nuspojava“ listanja svih onih BMX časopisa koje je čitao kao dete. Jedan od magazina koje je redovno čitao imao je kviz-rubriku sa dodelom nagrada: čitaoci bi jednom nedeljno nastojali da prepoznaju koji je deo bicikla snimljen u krupnom planu. “Rekli bi: ’Ovo je deo bicikla’, što je, recimo, bila makro-fotografija kugličnog ležaja”, kaže on. “Sledeće nedelje ćemo vam reći šta je to. Imao sam tada 13 godina i ova prepoznavanja krupnih planova tada su me potpuno obuzela – ta rubrika mi je, u neku ruku, promenila život.”

Međutim, umesto bicikla, objekti na koje je Olić odabrao da primeni tehniku krupnog plana bila je – arhitektura. Devedesetih je radio kao računarska podrška na Univerzitetu u Teksasu, Arlington (UTA), gde bi sebe veoma često zatekao kako provodi vreme radeći na arhitekturi računara svojih profesora. U to vreme, instalirati Microsoft Office u PC mašinu nije bio proces od 10 minuta. Ponekad je trebalo i do šest sati, pa i više – obilje vremena koje je Nikola provodio u razgovoru s profesorima o oblastima svojih proučavanja.

Olić je potom kupio svoju prvu DSLR kameru, otiskujući se u dugačke šetnje centrom Dalasa kako bi fotografisao nadasve atraktivna zdanja ovog grada. “Dešavalo sa da, samo tokom jednog dana, provedem i po deset sati u fotografisanju, tokom kojih bih napravio i do 500 fotografija”, kaže on. “Tek bi mi se neka tamo 110. fotografija neke tamo zgrade učinila zanimljivom”.

Nikola je razvio svoju tehniku: prvi put bi posetio objekat koji želi da slika, kako bi snimio što je više moguće, a onda bi kasnije, kod kuće, razmotrio koji su to uglovi i rakursi koji bi taj objekat prikazali u jednom novom, iznenađujućem izdanju. Rezultat ovakvog pristupa je da njegove naknadne tj. završne fotografije ostavljaju kod posmatrača utisak da neke zgrade – koje, inače, odavno ne primećujete i pored kojih biste bez osvrtanja prolazili na putu ka poslu – mogu izgledati nesvakidašnje interesantno.

Olić je privučen arhitekturom jer, između ostalog, ceni ogromnu količinu vremena i razmišljanja potrebnih da bi se jedno zdanje projektovalo i izgradilo. “Samo mogu da zamišljam kakav je taj proces: trajao je godinama, tokom kojih su neki ljudi smišljali zgrade i crtali ih, da bi u nekom trenutku prosudili: “Ne, hajde da radimo ovo drugo… ne, hajde, ipak, da uradimo ono treće”, kaže on. “Često poželim da upoznam arhitekte koji godinama razrađuju svoje projekte, i da pitam ko su oni i zašto to rade. Sve to što rade mi je zanimljivo.”

Jedan od njemu najomiljenijih je brazilski arhitekta Oskar Nimajer (Oscar Niemeier) kojem se divi zbog njegovih čistih i apstraktnih linija – fascinacija koja je i te kako prisutna i na Nikolinim fotografijama Dalasa koje možete videti na njegovom vebsajtu (kojeg on uredno održava). Najčešće, sve što uradi/ izmeni tiče se jednostavnog opsecanja fotografije; malo ih „podseče“ da bi izbacio nepotrebne „krajeve“, a uz to, sasvim minimalno, podesi osvetljenost i kontrast.

Ove Olićeve ​​maratonske foto-sesije ponekad privlače pažnju policajaca. “Dok sam fotografisao jednu zgradu, Fountain Place, koja se nalazi na platou Ross, jedan policajac je prišao upitavši me:” Šta ste to radili? Stajali ste na tri različita mesta i fotografisali ovaj objekat”, priča Olić.

Ista stvar mu se desila i dok je snimao zgradu Federalnih rezervi u Bostonu. Ovakav i slični susreti, međutim, nisu zaustavili Olića. “Znam koja su moja prava po Prvom amandmanu”, kaže on. “A po tom amandmanu – ništa se dramatično loše ne dešava (tokom mojih foto-sesija).”

Olićeve „foto-potrage i pronalasci“ van svog uobičajenog dnevnog posla na softveru ne završavaju se samo u fotografiji ili vožnji BMX-a. U Srbiji je studirao na muzičkoj akademiji, još uvek održava svoju formu: jednom sedmično sedne za klavir na lokaciji Buzzbrews, na aveniji  Lemon; idealno mesto za izvođenje klasične i džez muzike na otvorenom (Open Classical). “Svaki rad i rezultat proizvod su ljubavi”, kaže Olić. “Čak i softver. Nastojim da radim na svemu što što me čini da se osećam divno.”

Sve fotografije Nikole Olića preuzete s njegovog vebsajta, ArchDaily.com, kao i Nikolinog fejsbuk profila 

Dallas Observer

Nikola Olić, Structure Photography