Njujorška stanogradnja: novi prostori u postojećim kvartovima

Jedan luksuzni apartmanski blok podiže se u jednoj siromašnoj četvrti. Kakav je dalji razvoj događaja? Ekonomisti kažu da će stanarine pasti. Susedi, pak, strahuju da će se stanarine povećati. Njujork tajms objavio je istraživanje o efektima luksuzne stanogradnje u skromnijim četvrtima.

Stanovnici ‘Dva mosta’ (Two Bridges), stambene četvrti na donjem istočnom Menhetnu (Lower East Side of Manhattan), usporili su i malo “prikočili“ zamisli građevinskih planera o izgradnji tri stambena oblakodera, ne bi li se naknadno pridružili jednoj „maloj višespratnici“ koja „svojom malenkošću“ odudara od nastupajućih nebodera iz projekta ‘One Manhattan Square’ (Foto: Stefano Ukmar/The New York Times)

Česta je pojava da urbanim aktivistima ove nove, luksuzne zgrade upravo deluju kao problem. Samo neka građevinski preduzimači grade što više stambenih objekata, posebno u siromašnijim četvrtima, dok se, u isto vreme, među organizovane grupe stanara i komšija uvukao strah od cenovnog “zagrevanja” tržišta, dok će njihove stanarine rasti.

Ekonomisti, s druge strane, imaju tendenciju da nove zgrade i stanove vide kao rešenje. Jedini način da se ublaži nedostatak stambenog prostora koji povećava stanarinu, kažu, jeste izgradnja više stanova. Izgradite ih dovoljno – čak i ako ti objekti spadaju u visokokvalitetno stanovanje – a stanarine će tada, opšte uzev, pasti.

Napetost između ovih pogleda i „vizija“ nalaze se u samom središtu borbi oko pojedinih zgradnih lokacija, kao i šireg fronta i sučeljavanja oko načina na koji treba pristupiti ublažavanju stambene krize. A sve donedavno gotovo da nije bilo podataka koji bi tu dilemu razjasnili na mikro-nivou: obimu koji obuhvata komšiluk površine od jednog ili dva bloka. Čak je verovatno i da bi obe ove priče mogle istovremeno biti istinite: da bi stambena novogradnja mogla doprineti snižavanju stanarina duž područja pod kojima se prostire metro, iako je to, već po tradiciji, signal da popularnost određenog susedstva automatski povećava zakupnine u objektima koji su u neposrednoj blizini.

Nekoliko novih studija je konačno ponudilo neke ohrabrujuće dokaze, čak i ako neki od njih još uvek nisu kompletni. Istraživači sa Njujorškog univerziteta, Instituta Upjohn i Univerziteta u Minesoti su proučili šta se dešava kada se u širokim razmerama grade novi stanovi po tržišnom principu (bez ograničenja u visini zakupnina). Brojna istraživanja već pokazuju da područja u kojima je intenzivna novogradnja postaju cenovno sve pristupačnija (dok u područjima u kojima se ograničava izgradnja novih stanova ne u tolikoj meri). Ove najnovije studije nameću pitanje: da li taj obrazac i trend stoje onda kada  blokove i  zgrade ‘zumiramo’ na nivou pojedinačnih kvartova, u najbližem susedstvu.

Uzeti zajedno, njihovi nalazi sugerišu da novo stanovanje može doprineti povećanju najamnina u već postojećim obližnjim zgradama. Međutim, njihov sud je „miks“ dva pitanja: onog koje se bavi podstanarima s nižim prihodima, i onog koje se tiče neke potencijalne neposredne koristi, koju bi postojeći žitelji u susedstvu imali od nove ponude stambenog prostora.

Tipovi zgrada za stanovanje koje su u predmet ovih studija – zgrada izgrađenih shodno tržišnom principu, koje imaju 50 ili više stambenih jedinica – sada predstavljaju većinu novih stambenih objekata. A vlasnici novih stanova danas pretežno ciljaju na one podstanare koji imaju veća primanja; prema Harvardskom zajedničkom centru za stambeno istraživanje, sadašnja renta iznosi 1.620 dolara mesečno, što je 78% više od srednje (prosečne) zakupnine na nivou čitavih Sjedinjenih Država), s tim što se jaz između tih brojki (odnosno najaktuelnijih područja SAD i ostatka te zemlje) sve više produbljuje (medijana najamnine nisu isto što i prosečne najamnine jer ne uzimaju u obzir broj-zastupljenost onih koji su u određenim, pojedinačnim dohodovnim razredima, već samo prisutnost određenog raspona cene-plate ili onoga što je predmet metrike, a na osnovu koje se izvlači prosek cene, plate ili nečega trećeg; prosečna cena ili plata je objektivniji pokazatelj utoliko što se za ovaj konačni prosek uzima i broj svih onih koji se nalaze u određenim dohodovnim razredima u odnosu na njihov procenat zastupljenosti po kategorijama visina primanja).

Uzeti zajedno, njihovi nalazi sugerišu da se izgradnjom novih stanova može ublažiti povećanje zakupnina u drugim obližnjim zgradama. Pa ipak, njihov sud ima veze i sa još jednom situacijom/stanjem stvari, naime, da li rentijeri jeftinijih stanova mogu imati neke neposredne koristi od nove ponude stambenog prostora.

Ove zgrade su, takođe, najvidljivije u ‘okršajima’ koji se vode u oblasti stanogradnje.

“Rentijeri ne vole neke potencijalno nove, visoke skokove svojih zakupnina jer onda, istovremeno, uočavaju i nove, visoke skokove stanarina (u okolnim objektima)”, rekla je Xiaodi Li, naučna saradnica Furmanovog centra pri Njujorškom Univerzitetu, koja je proučavala efekte i posledice izgradnje novih stanova u Njujorku.

Okolni žitelji mogu pretpostaviti da nove višespratnice uzrokuju i visoke najamnine. Ova pretpostavka deluje verodostojno ukoliko novi stanovi privlače daleko bogatiju klijentelu koja, zauzvrat, privlači sadržaje višeg ranga – koji čitav kvart čine poželjnijim.

“Ovde je ključno pitanje”, rekla je Li, “koji je krajnji rezultat ovog trenda?”

Li je uočila da nove stambene zgrade u Njujorku privlače veći broj restorana i kafića u neposrednoj okolini. Ona, ipak, zaključuje kako je bilo kakav učinak takvih pogodnosti na rast zakupnina i već postojećih lokala nadjačana snagom nove ponude, koja potiskuje rast cena najamnina. Prema konačnim podacima, ona otkriva da se za svakih 10% povećanja stambene ponude, stanarine nekretnina u krugu od 150 metara smanjuju za jedan procenat u odnosu na druga područja za kojima postoji jednako velika tražnja.

Čini se da te pogodnosti idu u korist stanara obližnjih stambenih objekata visokog i srednjeg ranga. Može se pretpostaviti da njihovi rentijeri vide u njima novu konkurenciju, pa na odgovarajući način prilagođavaju i svoje rente. Lijeva, međutim, otkriva i da novi stanovi nemaju uticaja na cene zakupa stambenih jedinica udaljenih na više od 150 metara, a čini se da ne utiče ni na zakupnine za jeftinije objekte u neposrednoj blizini (verovatno da takvi rentijeri ne vide novu luksuznu visokogradnju kao svoju direktnu konkurenciju).

U jednoj odvojenoj studiji, Brajan Eskjut i Evan Mast sa Instituta Apdžon (Upjohn), i Dejvin Rid iz filadelfijskog ogranka američkog FED-a su dobili sličan skup rezultata i ishoda u 11 glavnih američkih gradova, uključujući Atlantu, Ostin, Čikago i Denver. Oni su za predmet svojih istraživanja uzeli nove stambene zgrade koje imaju najmanje 50 stambenih jedinica, izgrađenih u gradskim četvrtima u kojima stanuju oni sa manjim prihodima. Sva trojica procenjuju da ove nove zgrade smanjuju zakupnine njihovim neposrednim komšijama za pet do sedam procenata, u odnosu na ono što bismo mogli da očekujemo da bi bile stanarine ukoliko nove zgrade nikad ne budu izgrađene.

Nijedna od ovih studija ne podrazumeva da rente, zapravo, padaju. U njima se, umesto toga, sugeriše da nove zgrade usporavaju tempo povećanja stanarina u onim podrućjima-blokovima-susedstvima koja su graditelji stanova već prepoznali kao ‘vruća’. Do trenutka kada građevinari stignu “na teren” – posebno ukoliko sa sobom donose planove za velike projekte – najverovatnije je da stanarine obližnjih zgrada već počinju da brzo skaču.

“Dobrostojeća klijentela već želi da se doseli u (takav) komšiluk”, rekao je Mast, želeći da upravo ovako, u najkraćem, iznese svoja zapažanja na predstojećem – po svemu sudeći burnom – javnom skupu, sazvanom upravo zbog objavljivanja takvog plana i predloga. “Tako da možemo izgraditi ovu zgradu koja će im dati one tipove stambenih jedinica u kojima bi želeli da žive. Ili, ukoliko to ne budemo učinili, uzeće neki stan u blizini i renovirati ga.”

Dugogodišnjim stanovnicima obližnjih zgrada ta logika može biti slaba uteha, posebno onima zabrinutim ovakvim promenama u susedstvu koje nadilaze (njihove) cene zakupa – iako ovo predstavlja najmanje jedan argument protiv stambene novogradnje.

„Ovi rezultati ne negiraju realnost gentrifikacije“, rekla je Ingrid Guld Elen, profesorka Njujorškog Univerziteta i savetnica Lijeve. „Oni ne poriču stvarnost rušenja zbog opterećenja visinom renti, već naprosto sugerišu da izgradnja većeg broja stanova u jednom kvartu neće dodatno pogoršati situaciju usled velikog opterećenja visinom stanarina – i možda će, čak, pomoći njihovom ublažavanju.”

Ono što nalaže izvesnu dozu opreza jesu rezultati studije Entonija Damijana i Krisa Frenijera (Anthony Damiano, Chris Frenier), doktoranata s Univerziteta u Minesoti koji su za predmet svog istraživanja uzeli nove, veće stambene objekte izgrađene širom Mineapolisa. I oni su, poput Masta i Lijeve, otkrili da su novi stanovi doprineli ublažavanju pritiska na rente obližnjih stanova višeg ranga. Njih su dvojica, ipak, zaključili da u donjoj trećini stambenog tržišta novogradnja proizvodi suprotan efekat, ubrzavajući visine renti.

U nekim drugim kontekstima, moguće je i to da bi novi stanovi koji se prodaju po tržišnoj ceni mogli dovesti do toga da jedan broj obližnjih vlasnika ‘obuzda’ svoje najamnine, čak i ukoliko bi to prouzrokovalo preispitivanja nekih drugih stvari, recimo, koliko je cena njihovih zakupnina bila niska. Moguće je, čak, i da rentijeri stanova za one s nižim primanjima mogu u početku osetiti neki benefit od nove gradnje, čak i ako bi dugoročno mogli imati koristi od toga (kako nove zgrade vremenom stare i, samim tim, postaju cenovno pristupačnije, ili kako stanari sa većim primanjima idu dalje, izlazeći iz ovih trenutno ‘vrućih’ prostora i kvartova, tako bi oni mogli postati pristupačniji i manje dobrostojećim podstanarima).

Zbirno uzete, ove studije nude dokaze da ponuda i potražnja funkcionišu onako kako ekonomisti očekuju, čak i na nivou mikro-područja, odnosno, susedstava sastavljenih od možda samo par blokova. Ali, takođe, u ovim istraživanjima postoje i dokazi za osnovanost nekih bojazni, prisutnih pre svega među siromašnijim stanarima.

„To su ljudi koji su prošli kroz nebrojene cikluse obnove grada, izgradnje auto-puteva, dezinvestiranja, neuspehe makro-urbanističkih planova i efekte proizvedene establišmentom najraznovrsnijih vladajućih struktura“, rekao je Damijano. „Mislim da je strah od floskule “samo ti gradi“ veoma osnovan. A na planerima je, kao i na donosiocima političkih odluka, da se tim problemima bave u dobroj veri.”

 

Njujork tajms

Amerika, puna siromašnih koji dobro zarađuju

Foto: Pinterest

Foto: Pinterest

Da li zarađujete pristojno i imate visoka primanja, ali živite od plate do plate? Ako je tako, onda ste deo rastućeg segmenta američkog stanovništva: bogatih po prihodima ali, gledano po finansijskoj imovini, jako siromašnih.

Po navici i nekoj inerciji, težimo da prazan saldo u bankama povezujemo s onima koji imaju najniža primanja, s onima koji su veoma blizu minimalne prihodne lestvice. Ali, mnogi pripadnici američke više srednje klase nemaju gotovo nikakvu ušteđevinu namenjenu hitnim potrebama, i žalosno su nespremni za penzionisanje. Godinama pokušavajući da se oporave od krize, oni se i dalje bore da izađu na kraj sa sopstvenom situacijom, ostavljajući celokupnu američku privredu ranjivom.

Srednji prihod po domaćinstu u Americi iznosi oko 55.000 dolara. Smatra se da vam ide relativno dobro ukoliko zarađujete više, naročito u oblastima u kojima su troškovi života niski a nekretnine jeftine. To je ono što oni zarađuju, ali – šta je to što stvarno imaju, šta poseduju? Donja slika prikazuje finansijsku imovinu koja se nalazi u višem srednjem sloju (prihodi domaćinstava od $50,000 do $75,000 i od $75,000 do $100,000) starosne dobi od 40 do 55 godina. Finansijska sredstva predstavljaju svu onu imovinu koju domaćinstvo poseduje a da nije kuća, auto ili biznis, što znači da obuhvata i penziona sredstva.

Finansijska imovina (deonice, privatni kapital, investicioni proizvodi, fjučeri, ulaganja, penziona štednja, itd) prema visini primanja (od $50k-$75k, i od $75k-$100k):

Čak i onaj ko ima relativno visoke prihode, a koji radi već dugi niz godina, obično ima samo 70.000 dolara u finansijskim sredstvima, što nije ni godišnja zarada. A to je samo prosek – oko 25% starijih od 40 do 55 godina starosti iz srednje klase ima manje od 17.500 dolara u finansijskim sredstvima. Možda bi vas malo utešilo kada da biste čuli da ovo nije ništa novo. Finansijska sredstva su se razvijala devedesetih godina prošlog veka i gotovo da su se oporavila od finansijske krize iz 2008. Ali, jedan je razlog zbog kojeg je povećan bilans sredstava – a on leži u povećanoj popularnosti planova 401 k (401 k je plan za štednju penzionera pod pokroviteljstvom poslodavca. Omogućava radnicima da uštede i ulažu deo novca sa svog platnog računa pre nego što se oduzmu porezi). Porezi se ne plaćaju sve dok novac ne bude povučen sa računa). Osamdesetih godina prošlog veka kompanije su čuvale svoje zaposlene kroz penzije sa definisanim beneficijama, a sada američki građani to moraju da obezbeđuju sami sebi – u se i u svoje kljuse.

Donja slika ilustruje finansijsku imovinu bez penzionih računa. Izgleda da gornja srednja klasa ima manje sredstava nego ikad.

Imovina finansijskih sredstava (bez računa penzija) po prihodima:

Naravno, verovatno da je 401 (k) štednja zauzela mesto drugih oblika štednje. To znači da, nakon stavljanja novca na penzioni račun, Amerikanci nemaju mnogo toga što im ostaje u džepu da bi uštedeli na druge načine, ili pak ne osećaju potrebu za tim. To bi, međutim, takođe moglo dovesti i do toga da se ljudi oslanjaju na te račune ukoliko postane nužno i hitno, a nemaju drugog izbora i rešenja, što je loša strategija, jer su računi za penzionisanje manje likvidni i povlače za sobom kazne za rano tj prevremeno povlačenje. Činjenica da prosečno domaćinstvo iz srednje klase ima samo 12.200 dolara u ne-penzionom finansijskom posedu je uznemirujuće. Još gore, u toj grupi, oko 25% populacije sa većom zaradom je u 2013. godini  imalo samo 3.200 dolara ne-penzionog finansijskog poseda. Stoga, nije ni čudo što jedna četvrtina svih američkih domaćinstava ne bi imalo odakle da izvuče ni 2,000 dolara ukoliko bi se suočili sa hitnim slučajem – dakle, nisu u pitanju samo oni sa najnižim primanjima već je to slučaj i sa onima koji pripadaju srednjoj klasi.

Finansijska slika postaje još mračnija kada se utvrdi i kolika si dugovanja koja ima gornja srednja klasa. U nastavku je odnos leveridža (koeficijent tj. odnos između zaduženosti preduzeća i njegovog akcijskog kapitala – koeficijent duga i aktive – slično onome kako ljudi procenjuju zdravlje banaka), koji predstavlja koliki je nečiji dug u odnosu na imovinu koju poseduje.

Koeficijent duga i aktive (leverage) prema prihodima domaćinstva:

Većina duga se odnosi na stanovanje, a sve više i na studentske kredite. Što se tiče imovine, većina bogatstva ostaje vezana za nekretnine. Kako je pokazala stambena kriza tj kriza u sektoru stambene izgradnje, to je rizična varijanta da biste je „odigrali“, ukoliko nemate puno sredstava na tekućoj štednji. Jer, u slučaju da izgubite posao, nema nikakvog amortizera koji bi vas osigurao, kako biste i dalje mogli da plaćate hipoteku.

Popularna ekonomska uzrečica kaže da se „američka ekonomija oslanja na trošenje potrošača kako bi se održala snažnom“. Ovakvo razmišljanje opravdava visok nivo duga domaćinstva kao kompromis za ekonomiju koja doživljava brz uspon. Ovo je, međutim, pogrešno. Trošenje potrošača nije ono što jednu ekonomiju čini zdravom već su to svi oni koji grade i stvaraju stvari/usluge. Da bi te aktivnosti imale potporu i podršku, trošenje potrošača mora biti stabilno i predvidivo.

Ilustracija: Pinterest

Ilustracija: Pinterest

Problem nedostatka štednje je u tome što – kada nešto krene naopako, ili ako se penzionišete – iznenada morate da se „smanjite“. A ako se to dogodi, onda postaje bolno ne samo za pojedinačna domaćinstva već i po ekonomiju uopšte.

Uz to, u američkom poretku stvari, nije tačno da su ranjivi samo oni koji imaju najniža primanja. Veoma je ranjiva i američka srednja klasa, pa čak i onaj viši sloj „srednjaka“.

(Pojam leveridž označava koeficijent tj odnos između zaduženosti preduzeća i njegovog akcijskog kapitala – koeficijent duga i aktive. Ako preduzeće ostvaruje veći profit plasmanom uzajmljenih sredstava u svoje poslovanje od plaćanja kamata na njih, onda će akcionarima biti isplaćena veća dobit nego da su uzajmljena sredstva ostala neiskorišćena. To znači da ako je kamata na sopstvena sredstva viša od kamate na uzajmljena sredstva onda je leveridž pozitivan. U ovom konkretnom slučaju, leveridž se odnosi na pojedince, i odnosa njihovog duga prema aktivi)

Allison Schrager, Atlantic (qz.com)

America is full of high-earning poor people