Njujorška stanogradnja: novi prostori u postojećim kvartovima

Jedan luksuzni apartmanski blok podiže se u jednoj siromašnoj četvrti. Kakav je dalji razvoj događaja? Ekonomisti kažu da će stanarine pasti. Susedi, pak, strahuju da će se stanarine povećati. Njujork tajms objavio je istraživanje o efektima luksuzne stanogradnje u skromnijim četvrtima.

Stanovnici ‘Dva mosta’ (Two Bridges), stambene četvrti na donjem istočnom Menhetnu (Lower East Side of Manhattan), usporili su i malo “prikočili“ zamisli građevinskih planera o izgradnji tri stambena oblakodera, ne bi li se naknadno pridružili jednoj „maloj višespratnici“ koja „svojom malenkošću“ odudara od nastupajućih nebodera iz projekta ‘One Manhattan Square’ (Foto: Stefano Ukmar/The New York Times)

Česta je pojava da urbanim aktivistima ove nove, luksuzne zgrade upravo deluju kao problem. Samo neka građevinski preduzimači grade što više stambenih objekata, posebno u siromašnijim četvrtima, dok se, u isto vreme, među organizovane grupe stanara i komšija uvukao strah od cenovnog “zagrevanja” tržišta, dok će njihove stanarine rasti.

Ekonomisti, s druge strane, imaju tendenciju da nove zgrade i stanove vide kao rešenje. Jedini način da se ublaži nedostatak stambenog prostora koji povećava stanarinu, kažu, jeste izgradnja više stanova. Izgradite ih dovoljno – čak i ako ti objekti spadaju u visokokvalitetno stanovanje – a stanarine će tada, opšte uzev, pasti.

Napetost između ovih pogleda i „vizija“ nalaze se u samom središtu borbi oko pojedinih zgradnih lokacija, kao i šireg fronta i sučeljavanja oko načina na koji treba pristupiti ublažavanju stambene krize. A sve donedavno gotovo da nije bilo podataka koji bi tu dilemu razjasnili na mikro-nivou: obimu koji obuhvata komšiluk površine od jednog ili dva bloka. Čak je verovatno i da bi obe ove priče mogle istovremeno biti istinite: da bi stambena novogradnja mogla doprineti snižavanju stanarina duž područja pod kojima se prostire metro, iako je to, već po tradiciji, signal da popularnost određenog susedstva automatski povećava zakupnine u objektima koji su u neposrednoj blizini.

Nekoliko novih studija je konačno ponudilo neke ohrabrujuće dokaze, čak i ako neki od njih još uvek nisu kompletni. Istraživači sa Njujorškog univerziteta, Instituta Upjohn i Univerziteta u Minesoti su proučili šta se dešava kada se u širokim razmerama grade novi stanovi po tržišnom principu (bez ograničenja u visini zakupnina). Brojna istraživanja već pokazuju da područja u kojima je intenzivna novogradnja postaju cenovno sve pristupačnija (dok u područjima u kojima se ograničava izgradnja novih stanova ne u tolikoj meri). Ove najnovije studije nameću pitanje: da li taj obrazac i trend stoje onda kada  blokove i  zgrade ‘zumiramo’ na nivou pojedinačnih kvartova, u najbližem susedstvu.

Uzeti zajedno, njihovi nalazi sugerišu da novo stanovanje može doprineti povećanju najamnina u već postojećim obližnjim zgradama. Međutim, njihov sud je „miks“ dva pitanja: onog koje se bavi podstanarima s nižim prihodima, i onog koje se tiče neke potencijalne neposredne koristi, koju bi postojeći žitelji u susedstvu imali od nove ponude stambenog prostora.

Tipovi zgrada za stanovanje koje su u predmet ovih studija – zgrada izgrađenih shodno tržišnom principu, koje imaju 50 ili više stambenih jedinica – sada predstavljaju većinu novih stambenih objekata. A vlasnici novih stanova danas pretežno ciljaju na one podstanare koji imaju veća primanja; prema Harvardskom zajedničkom centru za stambeno istraživanje, sadašnja renta iznosi 1.620 dolara mesečno, što je 78% više od srednje (prosečne) zakupnine na nivou čitavih Sjedinjenih Država), s tim što se jaz između tih brojki (odnosno najaktuelnijih područja SAD i ostatka te zemlje) sve više produbljuje (medijana najamnine nisu isto što i prosečne najamnine jer ne uzimaju u obzir broj-zastupljenost onih koji su u određenim, pojedinačnim dohodovnim razredima, već samo prisutnost određenog raspona cene-plate ili onoga što je predmet metrike, a na osnovu koje se izvlači prosek cene, plate ili nečega trećeg; prosečna cena ili plata je objektivniji pokazatelj utoliko što se za ovaj konačni prosek uzima i broj svih onih koji se nalaze u određenim dohodovnim razredima u odnosu na njihov procenat zastupljenosti po kategorijama visina primanja).

Uzeti zajedno, njihovi nalazi sugerišu da se izgradnjom novih stanova može ublažiti povećanje zakupnina u drugim obližnjim zgradama. Pa ipak, njihov sud ima veze i sa još jednom situacijom/stanjem stvari, naime, da li rentijeri jeftinijih stanova mogu imati neke neposredne koristi od nove ponude stambenog prostora.

Ove zgrade su, takođe, najvidljivije u ‘okršajima’ koji se vode u oblasti stanogradnje.

“Rentijeri ne vole neke potencijalno nove, visoke skokove svojih zakupnina jer onda, istovremeno, uočavaju i nove, visoke skokove stanarina (u okolnim objektima)”, rekla je Xiaodi Li, naučna saradnica Furmanovog centra pri Njujorškom Univerzitetu, koja je proučavala efekte i posledice izgradnje novih stanova u Njujorku.

Okolni žitelji mogu pretpostaviti da nove višespratnice uzrokuju i visoke najamnine. Ova pretpostavka deluje verodostojno ukoliko novi stanovi privlače daleko bogatiju klijentelu koja, zauzvrat, privlači sadržaje višeg ranga – koji čitav kvart čine poželjnijim.

“Ovde je ključno pitanje”, rekla je Li, “koji je krajnji rezultat ovog trenda?”

Li je uočila da nove stambene zgrade u Njujorku privlače veći broj restorana i kafića u neposrednoj okolini. Ona, ipak, zaključuje kako je bilo kakav učinak takvih pogodnosti na rast zakupnina i već postojećih lokala nadjačana snagom nove ponude, koja potiskuje rast cena najamnina. Prema konačnim podacima, ona otkriva da se za svakih 10% povećanja stambene ponude, stanarine nekretnina u krugu od 150 metara smanjuju za jedan procenat u odnosu na druga područja za kojima postoji jednako velika tražnja.

Čini se da te pogodnosti idu u korist stanara obližnjih stambenih objekata visokog i srednjeg ranga. Može se pretpostaviti da njihovi rentijeri vide u njima novu konkurenciju, pa na odgovarajući način prilagođavaju i svoje rente. Lijeva, međutim, otkriva i da novi stanovi nemaju uticaja na cene zakupa stambenih jedinica udaljenih na više od 150 metara, a čini se da ne utiče ni na zakupnine za jeftinije objekte u neposrednoj blizini (verovatno da takvi rentijeri ne vide novu luksuznu visokogradnju kao svoju direktnu konkurenciju).

U jednoj odvojenoj studiji, Brajan Eskjut i Evan Mast sa Instituta Apdžon (Upjohn), i Dejvin Rid iz filadelfijskog ogranka američkog FED-a su dobili sličan skup rezultata i ishoda u 11 glavnih američkih gradova, uključujući Atlantu, Ostin, Čikago i Denver. Oni su za predmet svojih istraživanja uzeli nove stambene zgrade koje imaju najmanje 50 stambenih jedinica, izgrađenih u gradskim četvrtima u kojima stanuju oni sa manjim prihodima. Sva trojica procenjuju da ove nove zgrade smanjuju zakupnine njihovim neposrednim komšijama za pet do sedam procenata, u odnosu na ono što bismo mogli da očekujemo da bi bile stanarine ukoliko nove zgrade nikad ne budu izgrađene.

Nijedna od ovih studija ne podrazumeva da rente, zapravo, padaju. U njima se, umesto toga, sugeriše da nove zgrade usporavaju tempo povećanja stanarina u onim podrućjima-blokovima-susedstvima koja su graditelji stanova već prepoznali kao ‘vruća’. Do trenutka kada građevinari stignu “na teren” – posebno ukoliko sa sobom donose planove za velike projekte – najverovatnije je da stanarine obližnjih zgrada već počinju da brzo skaču.

“Dobrostojeća klijentela već želi da se doseli u (takav) komšiluk”, rekao je Mast, želeći da upravo ovako, u najkraćem, iznese svoja zapažanja na predstojećem – po svemu sudeći burnom – javnom skupu, sazvanom upravo zbog objavljivanja takvog plana i predloga. “Tako da možemo izgraditi ovu zgradu koja će im dati one tipove stambenih jedinica u kojima bi želeli da žive. Ili, ukoliko to ne budemo učinili, uzeće neki stan u blizini i renovirati ga.”

Dugogodišnjim stanovnicima obližnjih zgrada ta logika može biti slaba uteha, posebno onima zabrinutim ovakvim promenama u susedstvu koje nadilaze (njihove) cene zakupa – iako ovo predstavlja najmanje jedan argument protiv stambene novogradnje.

„Ovi rezultati ne negiraju realnost gentrifikacije“, rekla je Ingrid Guld Elen, profesorka Njujorškog Univerziteta i savetnica Lijeve. „Oni ne poriču stvarnost rušenja zbog opterećenja visinom renti, već naprosto sugerišu da izgradnja većeg broja stanova u jednom kvartu neće dodatno pogoršati situaciju usled velikog opterećenja visinom stanarina – i možda će, čak, pomoći njihovom ublažavanju.”

Ono što nalaže izvesnu dozu opreza jesu rezultati studije Entonija Damijana i Krisa Frenijera (Anthony Damiano, Chris Frenier), doktoranata s Univerziteta u Minesoti koji su za predmet svog istraživanja uzeli nove, veće stambene objekte izgrađene širom Mineapolisa. I oni su, poput Masta i Lijeve, otkrili da su novi stanovi doprineli ublažavanju pritiska na rente obližnjih stanova višeg ranga. Njih su dvojica, ipak, zaključili da u donjoj trećini stambenog tržišta novogradnja proizvodi suprotan efekat, ubrzavajući visine renti.

U nekim drugim kontekstima, moguće je i to da bi novi stanovi koji se prodaju po tržišnoj ceni mogli dovesti do toga da jedan broj obližnjih vlasnika ‘obuzda’ svoje najamnine, čak i ukoliko bi to prouzrokovalo preispitivanja nekih drugih stvari, recimo, koliko je cena njihovih zakupnina bila niska. Moguće je, čak, i da rentijeri stanova za one s nižim primanjima mogu u početku osetiti neki benefit od nove gradnje, čak i ako bi dugoročno mogli imati koristi od toga (kako nove zgrade vremenom stare i, samim tim, postaju cenovno pristupačnije, ili kako stanari sa većim primanjima idu dalje, izlazeći iz ovih trenutno ‘vrućih’ prostora i kvartova, tako bi oni mogli postati pristupačniji i manje dobrostojećim podstanarima).

Zbirno uzete, ove studije nude dokaze da ponuda i potražnja funkcionišu onako kako ekonomisti očekuju, čak i na nivou mikro-područja, odnosno, susedstava sastavljenih od možda samo par blokova. Ali, takođe, u ovim istraživanjima postoje i dokazi za osnovanost nekih bojazni, prisutnih pre svega među siromašnijim stanarima.

„To su ljudi koji su prošli kroz nebrojene cikluse obnove grada, izgradnje auto-puteva, dezinvestiranja, neuspehe makro-urbanističkih planova i efekte proizvedene establišmentom najraznovrsnijih vladajućih struktura“, rekao je Damijano. „Mislim da je strah od floskule “samo ti gradi“ veoma osnovan. A na planerima je, kao i na donosiocima političkih odluka, da se tim problemima bave u dobroj veri.”

 

Njujork tajms

Virtuelni 13-to godišnjak prevario čoveka, prošavši prvi u istoriji Tjuringov test

“Judžin Gustmen” uspeo je da prevari 33% onih koji su ga ispitivali na Tjuringovom testu– mislili su da je Judžin čovek. Oni koji su o njemu davali sud – i koji su mislili da je ljudsko biće – bila je čitava trećina; ova se brojka može smatrati prekretnicom u razvoju veštačke inteligencije, jer sugeriše da veštačka inteligencija nije prevara,već da zadobija odlike ljudske, biološke inteligencije. O ovom kompjuteru i softveru iscrpno je pisao londonski dnevnik The Guardian.

Kako je u međuvremenu stigao i demanti od strane jednog dela naučne javnosti, da Judžin nije prava veštačka inteligencija već “samo” razvijeni softver kojim je moguće komunicirati sa ljudskim bićima – jedna stvar je jasna: iako četbot, a ne AI, ovaj softver je uspešno komunicirao sa ljudima.

Usuđujem se da primetim da smo mi, ljudska bića, više nego često na nivou ništa boljem od “ručnog mlina za kafu” i to češće nego što bismo ikada želeli da priznamo. Iako se možda i prečesto oslanjamo na mašine, koje nam pomažu u svakodnevnom radu, skloni smo da sebi pripisujemo sve zasluge, smatrajući sebe nekim briljantnim ‘mudricama’. Naša nas sujeta, prosto, sprečava da o sebi ne mislimo kao o superiornim formama postojanja.

Tako da smo sada egal: mi vs. mašine smo u nerešenoj poziciji… a rezultat je 1:1. Kao što naš mozak ima odlike fantastično razvijenog kompjuterskog softvera, tako i računari i računarski programi već poprimaju odlike “ljudskog neuro-softvera”.

Niti smo mi toliko pametni, niti su mašine toliko glupe. Ono što nam je zajedničko jeste to da su računari – baš kao i mi – tek samo nešto malo više od “ručnog mlina za kafu” 😉

Alan Turing, source: The Guardian(Bista Alana Tjuringa, vajara Alana Ketla,  u obaveštajnom centru Blečli park, Milton Kejnz, UK . foto: The Guardian

Alan Tjuring (Alan Turing) je bio svetski poznati matematičar i čovek koji je uspeo da prevari Treći Rajh svojim sistemom za šifriranje i razbijanje šifara. Svoj test osmislio je 1950. godine, rekavši tada da “ako mašinu kroz ovaj test mi kao ljudska bića ne uspemo da ‘optužimo’ kako se razlikuje od čoveka, onda je u pitanju ‘razmišljanje’ “.

Super kompjuter je prevario ljude koji su ga ispitivali, pa su pomislili kako je u pitanju 13-godišnji dečak; time je ovo postala prva mašina koja je uspela da prođe Tjuringov test, kažu stručnjaci. U Kraljevskom društvu u Londonu testirano je pet mašina kako bi se ispitalo da li su one u stanju da prevare ljude, koji bi tokom pismene konverzacije “s njim” procenjivali “o kome” se odnosno, “o čemu” se radi.

Test je 1950. osmislio pionir informatike i računarskih nauka i jedan od najvećih stručnjaka za razbijanje (ali i kreiranje) kodova u drugom svetskom ratu, Alan Tjuring. Pošto je osmislio ovaj test, izjavio je da “ako se mašina u svojim odgovorima ne razlikuje od čoveka, onda je to “istiniti i verodostojni proces razmišljanja”.

Nijedan kompjuter do sada nikada nije položio Tjuringov test, koji zahteva da barem 30% ljudskih ispitivača bude prevareno tokom serije petominutnih “razgovora”, to jest virtuelne konverzacije putem tastature i pisanog sadržaja, saopštili su organizatori ovog testa sa Univerziteta u Redingu.

turing test                     (foto: The Guardian)

Ipak, “Judžin Goostman”, koji nije ljudsko biće već računarski program razvijen tako da simulira 13-godišnjeg dečaka, uspeo je da ubedi 33% sudija da je čovek, saopšteno je sa ovog univerziteta.

Profesor Kevin Vorvik sa Univerziteta u Redingu rekao je da “U oblasti veštačke inteligencije, nema stvari koja je toliko ikonička ili toliko kontroverzna od ove AI prekretnice – Tjuringovog testa. Kao takav, ovaj test je izdržao sve provere, da bi ga, napokon, stručnjaci tako važne institucije poput Kraljevskog društva u Londonu, doma britanske nauke i poprišta mnogih velikih naučnih dostignuća tokom vekova, priznali. Ova prekretnica će ući u istoriju kao jedna od najuzbudljivijih.”

Za uspeh ove mašine “krivac” je američki naučnik ruskog porekla, Vladimir Veselov, koji živi u Sjedinjenim Američkim Državama, kao i Ukrajinac Jevgenij Demčenko (Eugene Demchenko), koji živi u Rusiji.

Veselov je, povodom uspeha svojeg računara s karakteristikama ljudskog razmišljanja, izjavio: “Ovo je izuzetan uspeh za nas, i nadamo se da će se ovim povećati i interesovanje za veštačke inteligencije i čet-botove” (chatbots, “roboti za ćaskanje”, softver koji je u stanju da simulira razgovor s ljudskim bićima, naročito putem Interneta).

Vorvik je rekao da je i ranije bilo potvrda kako je ovaj test prošao proveru nekih računara u sličnim takmičenjima širom sveta. “Pravi Tjuringov test ne postavlja pitanja niti zacrtava specifične teme pre razgovora i ispitivanja”, rekao je on. “Zbog toga, ponosno možemo objaviti da je ova naša mašina – bez ikakve prethodne pripreme, bez prevare i dosluha sa onima koji računar ispituju – uspešno prošla test Alana Tjuringa, i to po prvi put u istoriji.”

Vorvik je rekao da bi računar sa takvom veštačkom inteligencijom nalik našoj, ljudskoj, imala “implikacije po društvo”, i da će poslužiti kao ozbiljno “upozorenje kriminalcima, naročito onima koji plivaju u vodama sajber-kriminala“.

alan 02(foto: Mashable)

Ispitivanje je obavljeno u subotu 7. juna 2014, i bilo je utoliko dirljivije jer je održano na 60-togodišnjicu smrti Alana Tjuringa, koji je postavio temelje moderne informatike. Tokom Drugog svetskog rata, njegov rad na razbijanju šifara u čuvenom britanskom obaveštajnom centru blizu Londona, Blečli parku (Bletchley Park), zaslužan je što je ovaj najkrvaviji rat rat u istoriji uveliko skraćen, spašavajući time i nebrojene hiljade ljudskih života.

Umesto da bude slavljen kao heroj, Tjuring je progonjen zbog svoje homoseksualnosti. Nakon što je podignuta lažna optužba, po izricanju presude za blud nad 19-togodišnjakom u Mančesteru 1952, bio je hemijski kastriran. Dve godine kasnije, umro je od trovanja cijanidom, počinivši očigledno samoubistvo, iako je bilo lažnih sugestija kako je njegova smrt bila nesreća. Istina je, nasuprot nekim pričama, da je Alan Tjuring, kao veliki ljubitelj vina, enologije i užitaka iz vinarija, naiskap ispio vinsku čašu ovog napitka – ali prethodno pomešanog sa cijanidom. Istina je izašla na videlo, nakon šest decenija, da bi tek 2013. godine Alan Tjuring bio proglašen nevinim. Sud vremena pokazao se, istina zakasnelo, ipak pravednim.

Prošlog decembra, nakon duge kampanje protiv lažnih optužbi na njegov račun, Tjuring je konačno posthumno pomilovan od strane Britanske kraljevske porodice.

Godine 2011, na festivalu tehnike u indijskom gradu Guvahata, aplikacija po imenu Cleverbot učestvovala je u jednom testu Tjuringovog tipa; tada je ovaj program bio doživljen kao čovek od strane od 59,3% svojih sagovornika – sudija (u poređenju sa rezultatom od 63,3%, koliko istinski čovek bude u proseku prepoznat kao ljudsko biće na Tjuringovom testu). Međutim, pošto se program oslanjao na bazu podataka stvarnih razgovora, mnogi osporavaju to da li ova mašina tj. program, u stvari, pokazuje istinsku “inteligenciju”. Na ovaj način, takozvani “Judžin Gustmen” – zapravo program za konverzaciju s ljudima – uspešno je počinio pljačku identiteta, nagnavši sudije da pomisle kako se reč o čoveku, a ne o mašini.

Pročitajte kako je Judžin prevario čoveka

Šta je, zapravo, Tjuringov test?

 

The Guardian, 09. 06. 2014