Tag Archives: rešenje

Uživati u malim stvarima – i malim stanovima

Da li ste samo prezasićeni komforom ili je na pomolu sledeća masovna pomodarija – prelazak iz velikih, udobnih, u manje i “skučene” stambene prostore, pita se Vikram Barhat, novinar Bi-Bi-Sija.

Preblizu centru da biste živeli komotno, ili novi trend? Foto: Roger Bamber/Alamy/BBC)

Semjel Baron (26), student urbanizma sa vankuverskog Univerziteta “Sajmon Frejzer” je svoj stan u Edmontonu od 55.7kvm zamenio za mikro-stan od 23kvm u centru grada.

05Baron je bio odlučan da napusti predgrađe kako bi živeo centru Vankuvera – kanadskog najaktuelnijeg i najskupljeg tržišta nekretninama – ali i kako bi srezao troškove svakodnevnog prevoza. Postigao je obe stvari, a kompromis je napravljen u veličini životnog prostora. On je za 1000 kanadskih dolara (800 $) mesečno unajmio stan u delu grada gde se prosečne garsonjere iznajmljuju za oko 1.500 kanadskih (1200 američkih) dolara mesečno.

Iako je sada u upola manjem životnom prostoru, Barona to ne brine – naprotiv.

U jurnjavi između posla i škole, zaista sam retko kod kuće”, rekao je on u imejl-intervjuu za BBC. “Moj stančić funkcioniše kao mesto za odlaganje stvari i spavanje, jer živim u kraju u kojem u komšiluku postoji puno kafića, restorana i pabova.”

04Iako se odvajkada piše i priča o preseljenju u manje domove, ideja o generalno manjem stambenom prostoru je danas uzela maha i postaje sve prihvaćenija: najviše interesovanja ima za mikro-nekretnine ili male apartmane. Podstaknuti nestašicom stambenog prostora i njegovom manjom dostupnošću usled krize, u mnogim gradovima širom razvijenog dela sveta postali su aktuelni životni prostori veličine “orahove ljuske” – poznatijih kao “apodments” (engleska kovanica, nastala od “apartment” i ”pod”), mikro-štekovi (micro-digs), nano-stančići (nano-suites) i mikro-potkrovlja (micro-lofts). Građevinski preduzimači zdušno promovišu ove male stambene jedinice, reklamirajući ih ne samo kao luksuzne prostore za iznajmljivanje već i kao pristupačne za povoljan otkup na konkurentnom tržištu nekretninama.

 

07

Preduzimači sada masovno nude stanove površine manje od 46.5kvm, sve popularnije među novopečenim zaposlenima, s početničkim prihodima na samom startu karijere – mlade profesionalce koji žele da su u blizini pogodnosti urbanih sredina, s većim mogućnostima zapošljavanja i gradskim životom na lokacijama poput Njujorka, Londona, Pariza ili Vankuvera.

Rastuće cene nekretnina u velikim gradovima istisnule su mnogobrojne kupce izvan tržišta. Prosečna kupovna cena novog prostora u Torontu je 733.578 kanadskih dolara ($588.164 američkih), u Londonu je £534,000 ($794.549), u Njujorku na Menhetnu je $710.000, a u Sidneju, $811.837 australijskih ($617.000 američkih) dok su prosečni troškovi u Singapuru tek nešto manji od milion dolara. Iz tog razloga, mikro-apartmani se izbili u prvi plan kao pristupačna alternativa.

Manji prostor – manje brige

10Kao i mnogi drugi, i Baronu ne smeta što je veliki apartman zamenio duplo manjim prostorom koji mu omogućava da bude u središtu gradskog života, rekavši kako mu “ima utisak kao da mu je komšiluk u dnevnoj sobi, jer se brišu granice između javnog i privatnog prostora.”

Mladi iz brojnih prigradskih područja žele da žive u centru gradova, pokretani željom da borave tamo gde izvor uzbudljivosti, i stoga su oberučke prigrlili ovu “liliputansku” stambenu kombinaciju: to je način da sebi priušte željeni životni stil.

Ima i onih koji žele da se isele iz predgrađa kako bi smanjili svoje životne troškove, ili kako bi pojednostavili svoje “životno-stambene aranžmane”, time što će stanovati u manjem prostoru.

Kraće rečeno, manji stan je manja briga.

19Nilsenov izveštaj (Nielsen) pokazuje da 40% Amerikanaca starih između 18 i 36 godina voli da živi u urbanim područjima, umesto u predgrađima. U Velikoj Britaniji, studija koju je uradio Knight Frank pokazala je da bi 54% mladih između 18 i 24 godine bilo sretno opcijom života u garsonjeri, kojom bi sebi omogućili pristupačniji život u centru gradova.
U Australiji, Slater & Gordon’s je sproveo istraživanje na mladim Australijancima između 18 i 24 godina, iznašavši da je i njima najinteresantnija opcija stanovanje u blizini glavnih poslovnih četvrti. Centar grada im je glavni prioritet tokom potrage za nekretninama.

Živeti u malom prostoru – nezadrživ trend

18Njujork, u kojem život na skučenom prostoru i stanovanje u prenaseljenim četvrtima nisu nimalo strani njegovim stanovnicima, krajem ove godine započinje pionirski projekat pod nazivom “Moj Mikro Njujork” (My Micro NY).

Radi se o kuli visokoj jedanaest spratova sačinjenoj od takozvanih “nano-jedinica” u rasponu od 24kvm do 33.5kvm, koje će se iznajmljivati po ceni od $2.000 do $3.000 mesečno.

Ipak, ovi viskokvalitetni mikro-stanovi biće uveliko drugačiji u poređenju s dosadašnjim, stereotipnim njujorškim “kutijama za cipele”, rekao je vođa ovog projekta, Tobijas Orivol (Tobias Oriwol) iz kompanije Monadnock Development. “Gradimo tako što uvek optimizujemo svaki pedalj enterijera, pa sada ne postoje nikakve ‘zavetrine’ koje bi bile neiskorišćene”, rekao je on u imejl-intervjuu za BBC.

Slični projekti se razvijaju u Velikoj Britaniji, kao i u Kanadi.

17Dejvid Veks (David Wex), partner u građevinskoj kompaniji Urban Capital u Torontu, angažovan je na podizanju prvog klastera mikro-apartmana u Torontu pod nazivom Smart House. Kako sam kaže, za ovakav vid stanovanja najviše su zainteresovani mladi ljudi, pre svega studenti, željni manjeg prostora i umorni od svakodnevnih dugih putovanja do škole i nazad.

“Toronćani znaju šta znači imati velike prodavnice, kafiće i barove na samom kućnom pragu”, rekao je Veks. “Za one koji traže centralnogradsku lokaciju, (stanovi) ovog tipa, dizajn i cena pružaju im velike mogućnosti.”

11Urban Capital je za sada prodao 220 od 250 jedinica koje su trenutno u izgradnji. Površine ovih stambenih jedinica kreću se od 26.7kvm do 72kvm, a po ceni između 250.000 kanadskih (200.000 američkih) dolara, i $550.000 ($440.000).

U Londonu, građevinska firma Pocket Living prodaje stambene jedinice površine 38kvm po ceni između 190.000 funti ($282.000) i £260,000 ($386,000$) i to u četvrtima koje su u zonama 1-3, kao što su Hackney, North Camden, Lambeth i Lewisham.

Lusijen Smiters (Lucian Smithers), prodajno-marketinški direktor u Pocket Livingu radije bi da svojstva ovih malih stanova definiše kao “kompaktna”, a ne kao “mikro”.

“Troškovi usluga su svedeni na minimum, na oko 100 funti ($148 $) mesečno, a većina ovog izdatka otpada na osiguranje zgrade”, kaže Smiters. “London je jedan od najvećih globalnih gradova, i stoga će uvek privlačiti više ljudi nego što može da ih udobno smesti”. Inače, Pocket Living planira da ove godine završi 50 stambenih jedinica, naredne gotovo 250, a 2017. oko 400 “kompakt-stanova.

02Svoj veliki ulog u ovu vrstu nekretnina na tržištu stanovima ima i Realstar Living, britanska filijala kanadskog preduzimačke kompanije, Realstar Group.

Potražnja za pristupačnim, praktičnim smeštajem blizu posla u centru je neiscrpna u gradovima gde vlada oskudica životnog prostora, rekao je Rajan Prins (Ryan Prince),

14potpredsednik londonske filijale Realstar Group. Prins kaže da ovaj kanadski preduzimač, koji trenutno gradi u oblasti londonskog Stokvel Parka, nudi mikro-apartmane u blizini saobraćajnog čvorišta i to za manje od £1000 ($1500) mesečno. Realstar obično gradi objekte veličine od 100 do 300 stambenih jedinica, sa zajedničkim prostorijama kao što su “zajednička soba”, teretana i ostava.

Ovaj trend se ne odnosi samo na mlade ljude. Prins je rekao da među interesentima ima i mnogo onih koji su vlasnici velikih ali praznih kuća u predgrađima, koji – nakon što prodaju svoje kuće po gradskim obodima – kupuju manji prostor u centru.

Mikro-apartman, iznutra

12Gro ovih stambenih “mini-solucija” pravi se tako da prostorno budu odlično iskorišćeni, pa u njima, onda, nema mesta za previše naknadnih “trikova i manevara”, mada često sadrže neko zaista genijalno rešenje za uštedu prostora.

Nedostatak ovih minijaturnih mesta je u tome što ona, u tren oka, mogu postati poprište haosa: ukoliko nisu dobro osmišljena, kaže Stiv Zauer (Steve Sauer), dizajner-vlasnik firme Pico Dwelling a i vlasnik mikro-stana od 17kvm u Sijetlu.

22“Ugradni nameštaj je izuzetno bitan faktor, dok su komadni nameštaj i objekti koncipirani tako da poseduju barem dvostruku namenu – multifunkcionalnost je posebno korisna stvar u malim stanovima”, kaže Zauer. Stolica u mojim prostorima, recimo, ima mnogo korisnih namena – ona, takođe, služi i kao polica, ili vešalica za odeću.”

Od presudne važnosti je i što viši kvalitet završnih radova. Zauer, u čiji su svakodnevni posao uključene i prenamene prostora avionskih kabina, rekao je da izbegava materijale poput laminata, koji se brzo istroši usled intenzivnijeg hodanja po manjoj površini.

15On zato favorizuje čvrste, otporne materijale koji izgledaju dobro i ponašaju se dobro pod konstantno uvećanim pritiskom habanja. “Puno drvo, čvrste stone i kuhinjske radne površine, izdržljiva plastična folija, staklo, ugljenična vlakna i nerđajući čelik. Kada su u pitanju pojedinačni komadi nameštaja, oni nisu toliko kritični jer se izmeštanjem mogu uspešno uklapati na svako mesto u stanu”, rekao je Zauer.

24Veks kaže da mikro-stanovi koje razvija njegova kompanija značajno povećavaju kapacitet za pohranjivanje predmeta i odeće, čineći svaki pedalj praktičnim. “Ormari su takvi da je njihova zapremina maksimalno iskoristiva, uz optimizaciju funkcija police sve do plafona, s ugrađenim fiokama i uz dosta prostora za vešalice”, rekao je on.

Za Semjuela Barona s početka ove priče, jedina neugodnost življenja na malom prostoru je to što ima – tri bicikla. “Iako se u podrumu nalayi spremište, u njemu mogu da držim samo jedan bicikl” kaže Baron, koji je čak odustao i od svog automobila kako bi se uklopio u mikro-život.

Zašto ekonomisti imaju problema sa finansijskim mehurovima?

Danas se osporava jedna od najjačih dogmi moderne ekonomije, što bi moglo imati krupne implikacije po stanje ove profesije. A nove i “nepokorne” ideje nam, takođe, mogu pomoći kako bismo bolje razumeli razloge zbog kojih nastaju finansijski mehurovi, piše Noah Smith za poslovni portal Bloomberg.

03

Ekonomisti već jako dugo vremena shvataju kako su ljudska očekivanja od presudnog značaja za ekonomsko ponašanje. Ako očekujete da izgubite posao, možda ćete malo bolje preispitati vašu želju za kupovinom novog automobila. Ukoliko u skorijoj budućnosti očekujete inflaciju, možda razmislite o kupovini raznih nužnih stvari upravo sada, pre nego što cene odu naviše, i tako dalje. Problem je u tome što je vrlo nezgodno praviti ekonomsko-matematičke modele koji mogu u sebi da potpuno sažmu kako će ljudi postaviti svoja očekivanja. Da li ih formiraju na osnovu dugoročnih trendova? Da li u obzir uzimaju nedavne promene? Da li svoje prognoze zasnivaju na teorijama, i, ako je tako, kojim su se teorijama koristili?

Ekonomisti su se borili sa ovim pitanjima tokom 1960-ih i 1970-ih, i tada došli do velikog broja različitih odgovora, ali niko od njih nije ponudio preterano zadovoljavajuće rešenje i formulu. Potom je Robert Lukas (Robert Lucas), ekonomista s Univerziteta u Čikagu u par svojih radova iz 1972. i 1976. godine konstruisao teoriju koju su ekonomisti koristili u nastupajućim decenijama. Ovo je nešto što nazivamo racionalnim očekivanjima.

Lukasova ideja počiva na tehnici razvijenoj više od jedne decenije pre toga, i to od strane ekonomiste po imenu Džon Mut (John Muth). Po njemu, racionalna očekivanja podrazumevaju da, u proseku, ljudi prave ispravne prognoze o budućnosti ekonomije. Oni, ponekad, naravno, čine i greške – predviđajući da će, recimo, nezaposlenost biti manja nego što se potom zaista ispostavi u realnosti, ili prognoziraju da će inflacija biti viša od realne. Ali, sve u svemu, ljudi ne prave nikakve “sistemske greške”. U suštini, Teorija racionalnih očekivanja nam govori da je mentalni model ljudi o načinu na koji funkcioniše ekonomija u principu korektan model.

Ekonomisti su doslovce prigrabili ovaj princip racionalnih očekivanja, koji je ubrzo postao kanon. Do 1990-ih, gotovo niko unutar ekonomskog mejnstrima nije koristio bilo šta drugo. Princip racionalnih očekivanja u ekonomiji je relativno jednostavan za korišćenje, pa je stoga i univerzalno prihvaćen. Pored toga, ova ideja je bila veoma atraktivna za one koji vole da misle kako privreda funkcioniše glatko i efikasno. Ako preovladavaju racionalna očekivanja, onda ima i manje prostora za vladine intervencije i poboljšavanje performansi funkcionisanja privrede, odnosno, za finansijere da zarade novac koji počiva na iracionalnosti stanovništva.

04

Ipak, oduvek se provlačio jedan veliki problem sa racionalnim očekivanjima – ona, možda, jednostavno ne pružaju ispravnu i realnu perspektivu. Ekonomisti,zapravo, zaista mogu činiti sistemske greške u načinu na koji predviđaju funkcionisanje privrede. Ukoliko ekonomisti insistiraju na korišćenju pogrešne pretpostavke kao jezgra svojih modela, to će ih primorati na sve brojnija, preterano komplikovana teorijska iskrivljenja, s obzirom da modeli uvek i nanovo ne odgovaraju činjenicama. Cinici bi rekli da je to upravo ono što vidimo da se dešavalo u makroekonomiji u protekloj deceniji, gde su vladajuće teorije dovele do nekoliko dragocenih – i pre svega tačnih – predviđanja.

Zašto bi princip racionalnih očekivanja uopšte bio pogrešan? Pa, iz nekog razloga, čovek nije rođen sa saznanjima o funkcionisanju ekonomije. On to mora da nauči. Taj proces učenja uvek će ga u nekoj meri ostaviti u neizvesnosti oko toga kako stvari zaista funkcionišu, što će u njemu, potom, proizvesti oklevanje u stvarima kao što je ulaganje u akcije. Drugi problem je što je primanje potpuno tačnih podataka verovatno previše zahtevno za ljudski mozak – pa verovatno koristitimo aproksimacije.

Ekonomisti su uslovno počeli da koriste ove modele kao i druge vrste malih odstupanja od racionalnih očekivanja na veoma ortodoksan, takoreći tvrdokoran i dogmatski način. Međutim, negde u pozadini ispod, jedan mali broj ekonomista oduvek je podozrevao kako bi racionalna očekivanja mogla da budu srušena na daleko dramatičnije načine. Ljudska psihologija može ova očekivanja kreirati ne samo na pogrešan, već i na dramatično i dosledno pogrešan način. Ovu ideju su 2013. godine razradili Robin Grinvud (Robin Greenwood) i Andrej Šlejfer (Andrei Shleifer)  Flajšer s Univerziteta u Čikagu , dvojica vodećih svetskih ekonomista u oblasti finansijskog bihejviorizma – ekonomije zasnovane na čovekovom mentalnom ponašanju i unutrašnjem psihološkom stanju.

01

Trio ekonomista iz Upravnog odbora Federalnih rezervi je otišao i korak dalje, istražujući da li ljudske greške mogu objasniti nastajanje finansijskih mehurova. Prilikom skorašnje prezentacije u Nacionalnom birou za ekonomska istraživanja, Džesi Briker, Džejkob Krimel i Klaudija Zam (Jesse Bricker, Jacob Krimmel, Claudia Sahm) predstavili su neke vrlo zanimljive rezultate.

FED-ova trojka imala je uvid u podatke iz Ankete potrošačkih finansija (Survey of Consumer Finances) pre i posle prskanja mehura u trgovini nekretninama iz 2008. Oni su pritom utvrdili da je bilo više optimističnih ZIP kodova tj. poštanskih brojeva na mestima gde su ljudi imali nerealno visoka očekivanja u poređenju sa sopstvenim prihodima – pa je tu bilo verovatnije preplatiti vrednost kuće koju su uzeli na kredit uoči pucanja mehura 2008. Ovi previše optimistički nastrojeni ljudi su se, takođe, i više zaduživali, pa se time povećavala i verovatnoća da će baš oni povećati svoje zaduživanje kao odgovor na rast cena nekretnina.

Ovo je izuzetno upečatljivo kao sistemska greška. Ako ste bili menadžer hedž-fonda tokom 2005. ili 2006. godine, a imali ste pristup podacima koji pokazuju da su ljudi previše optimistični, mogli ste napraviti puno novca short selling* metodom prodaje tokom stambenog finansijskog mehura – što su, u stvari, neke menadžere hedž-fondova i činili. Ako ste bili vlast u 2005. i 2006. godini, možda ste bili u mogućnosti da iskoristite istraživanja o očekivanjima javnog mnjenja, kao znak upozorenja koji vam je naznačio trenutak kada da ograničite hipotekarne kredite.

[Short selling*, tehnika ulaganja suprotna finansiranju sa margin kreditom; omogućava profit kada je tržište u padu i zasniva se na pozajmici deonica od investicione kompanije kao i prodaji istih, kako bi se na kraju pokrila prodaja tj. otkupila nazad ista količina deonica, ali po nižoj ceni. Profit je u razlici cene i ostvaruje se kratkoročno, unapred regulisano od strane investicione kompanije. Naravno, gubitak je lako moguć i rizik je veliki.]

Drugim rečima, racionalna očekivanja bi, u stvari, lako mogla biti sasvim pogrešna. Ljudi mogu praviti sistemske greške, misleći kako će finansijski uspesi ili krahovi trajati zauvek. Ako je to slučaj, onda se od ekonomske profesije i nauke očekuje da odustane od jedne od svojih najjačih dogmi. Ali ovo se može uveliko isplatiti – ukoliko bi modeli unutar ekonomske struke počeli da uspešno objašnjavaju fenomene poput finansijskih mehurova ili krahova berze.