Nemačka: pouka sa tržišta nekretninama

U zemlji s najboljom svetskom privredom cena nekretnina pada. Jer – to je ono što i treba da se dešava sa cenama nekretnina.

Kada Amerikanci putuju u inostranstvo, kulturni šokovi kojima su izloženi često mogu biti neprijatni po njih. Iskustvo Roberta Loka (Robert Locke) bilo je od druge vrste. Kupovina šarmantne kuće na preporuku prijatelja, u živopisnom nemačkom gradu Gerlic (Görlitz) bilo je za njega iznenađenje – i to veoma prijatno – jer su gradski zvaničnici ovog grada želeli da mu daju “drugu ponudu”, preispitujući njegov početni dogovor sa dilerom nekretnina. Prva cena na koju je Lok pristao bila je previsoka, kako su mu oni rekli, i za kratko vreme primorali su prodavca da je smanji za skoro trećinu. Zvaničnici su imali broj prodavca i dobro su ga znali, jer im je ovaj već ranije obećao kako će je renovirati – ali, to nije učinio.

Kako Lok, istoričar u penziji, ističe, stav gradskih vlasti Gerlica upečatljiva je ilustracija na koliko drugačiji način funkcioniše nemačka privreda. Umesto da “ne zabadaju nos” u privredu, nemački zvaničnici oberučke pozdravljaju svaki svoj regulatorni uticaj u tržišnim ishodima. I dok su vlasti Gerlica verovatno izuzetak u stepenu aktivnog mikromenadžmenta pri određivanju cena kuća, fundamentalni princip nemačke ekonomije je i inače u duhu ovog primera, pa glasi: troškove stanovanja držati stabilnim i pristupačnim.

Teško je svađati se sa činjenicama i rezultatima. Na osnovu podataka Kolina Vilsa, koji vodi poznatu britansku agenciju za stambeni konsalting, ‘Colin Wiles’, jednosobni stanovi su se 2012. u Berlinu prodavali za 55,000 dolara (44,000 evra), a kuća sa četiri spavaće sobe u Rajnlandu (oblast toka reke Rajne, ili Porajnje) za samo $80,000 (64,000 evra). Ekvivalenti ovakvih nemačkih nekretnina bi se u Njujorku ili Silicijumskoj dolini prodavali po čak deset puta većoj ceni.

Iako je opšti stav zemalja engleskog govornog područja da birokratska intervencija čini da ove cene budu ispod prosečnih, činjenica je da je nemačka privreda, po svim standardima, jedna od svetski najuspešnijih. Koliko je ona uspešna očigledno je na primeru međunarodne trgovine. Sa 238 milijardi dolara u 2012, nemački trgovinski suficit bio je najveći u svetu. Njen je dohodak per capita bio skoro 15 puta veći od kineskog, dok su plate nemačkih radnika među najvišim u svetu. U međuvremenu, u poslednjih deset godina je rast nemačkog BDP-a bio među najvišim od svih velikih svetskih ekonomija, dok je stopa nezaposlenosti bila među najnižim.

Po Vilsovim podacima, cene nemačkih kuća su 2012. doživele smanjenje od 10 odsto u odnosu na realne cene nekretnina pre trideset godina. To je posebno zapanjujuća performansa ako se, recimo, uporedi s Velikom Britanijom, gde su realne cene porasle za više od 230 odsto u istom periodu. (Komentari agencije Vils mogu se pročitati ovde i ovde).

Ključ cele priče je da nemačke lokalne tj.opštinske vlasti konstantno povećavaju snabdevanje nemačkog tržišta stanovima tako što na redovnoj bazi izdaju zemljište za stanogradnju. Ultimativni pokretač je politika centralne vlade: njeno pružanje finansijske podrške opštinama zasnovano je na redovno ažuriranim podacima o tačnom broju stanovnika u svakoj oblasti.

Nemački sistem je, štaviše, namerno strukturisan na način da podstiče iznajmljivanje nekretnina pre nego njihovo posedovanje. Stanari uživaju velika prava i praktično su, pod uslovom da plaćaju kiriju, imuni od iseljenja, pa čak i od značajnih poskupljenja kirije.

U međuvremenu, potražnja za vlasničkim posedovanjem obuzdana je nemačkim propisima. Nemačkim je bankama, na primer, retko dozvoljeno da pozajme novac koji je više od 80 odsto vrednosti imovine, podstičući na taj način kupca koji, prethodno, treba da akumulira depozit od najmanje 20 odsto. Sve u svemu, postoje limiti: vlasništvo nad kućom podleže ozbiljnom porezu na njenu (ne)korišćenost, dok se zemljoposednici ohrabruju povoljnim tretmanom oporezivanja, kako bi se povećala dostupnost i atraktivnost zakupne imovine.

Kako sve ovo doprinosi nemačkom privrednom rastu? Lok, počasni profesor Univeziteta na Havajima i istaknuti kritičar savremenog “američkog entuzijazma”, koji leti na krilima doktrine slobodnog tržišta i njenih rešenja, napominje kako je ključni ishod u tome što nemačko regulisanje tržišta nekretninama od strane države doprinosi olakšavanju dostupnosti radne snage. Praktično eliminišući finansijske mehurove i prenaduvavanje cena nekretnina, nemački sistem smanjuje svojevrsnu pogrešnu raspodelu resursa, a koje je manje-više nezaobilazan sindrom angloameričkog ciklusa pada i rasta (tzv. boom-bust ciklus). Ovaj ciklus, tako tipičan za angloameričku privredu i tržište, dodatno se pogoršava poreskim olakšicama koje podstiču građane da na stanovlasništvo gledaju kao na investiciju, što je rezultiralo nagomilavanjem nekretnina i njihovom nedovoljnom iskorišćenošću.

Štaviše, u nemačkom sistemu su graditelji kuća retko kada u stanju da kupuju i nagomilavaju velike količine zemljišta za svoju buduću stanogradnju – a upravo je takva praksa postala opasna smetnja za američke kućegraditelje kao što su Pulte Homes, D. R. Horton, Lennar i Toll Brothers. Za razliku od američkih, nemački kućegraditelji jedino se fokusiraju na izgradnju jeftinih a kvalitetnih kuća, sigurni i obezbeđeni saznanjem, i činjenicom, da će im dodatno zemljište za novu gradnju postati dostupno po razumnoj ceni – i to uvek kada im ono bude zatrebalo.

 

Locke i J.C. Spender autori su veoma aktuelne knjige “Suprotstaviti se menadžerijalizmu: kako su poslovne elite i njihove menadžerske škole poremetili naše živote” (Confronting Managerialism: How the Business Elite and Their Schools Threw Our Lives Out of Balance)

 

The Forbes

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s